Никому не хочется, чтобы его дом стал таким долгостроем. Чтобы этого не случилось, нужно покупать квартиру у застройщика, который не будет бесконечно переносить сроки и не обанкротится через полгода. Предугадать это невозможно, но лучше всё же подстраховаться. Рассказываем, как.
Проверить учредительные документы
У любого застройщика — неважно, в каком городе он работает — есть учредительные документы, а также документы, подтверждающие полномочия директора:
- устав;
- свидетельство о регистрации;
- свидетельство о постановке на налоговый учет;
- решение об избрании директора и приказ о его назначении на должность.
Информация в них должна совпадать с тем, что написано в выписке из Единого государственного реестра юридических лиц, или ЕГРЮЛ.
Получить выписку из ЕГРЮЛ — на сайте налоговой
Обычно их публикуют на сайте застройщика или жилого комплекса: в разделах о раскрытии информации или в документах:
На сайте застройщика «Самолет» документы рассортировали по годам и типам: корпоративные, бухгалтерские, эмиссионные
С этими документами ничего делать не надо: они просто должны быть, а название застройщика и вся информация в них должна совпадать. Если на сайте документов нет, это нестрашно — спросите о них у застройщика. Но если застройщик отказывается их показывать или увиливает, возможно, он работает недобросовестно, а покупка жилья у такого застройщика будет рискованной.
Специалисты сервиса по продаже новостроек M2Pro Новостройки помогут на любом этапе общения с застройщиком.
Посмотреть разрешение на строительство и проектную декларацию
По каждому проекту у застройщика должны быть отдельные документы, главные — разрешение на строительство и проектная декларация. Их тоже выкладывают на сайте или показывают в офисе — без них стройка незаконна.
По каждому проекту застройщика должны быть разрешительные документы
Разберем каждый документ подробнее.
Разрешение на строительство. Его выдает орган исполнительной власти, например администрация. В разрешении указывают название компании, с какого и до какого числа оно действует, то есть сколько времени можно строить, и что именно застройщик строит.
Также указывают земельный участок, на котором строится дом. Участок должен быть оформлен в собственность застройщика или предоставлен в аренду под строительство. Проверить это можно в ЕГРН или посмотреть документы на землю на сайте застройщика.
Это разрешение на строительство выдано застройщику ПИК для строительства жилого комплекса в Москве
Проектная декларация. Это объемный документ, в котором детально расписано всё о застройщике и проекте: сколько денег у компании, будут ли в доме велодорожки и пандусы, сколько лифтов установят, в какие сроки всё построят.
Вот как выглядит первая страница проектной декларации ЖК «Черная речка», всего же в ней 216 страниц
Разрешение на строительство и проектную документацию еще можно посмотреть на сайте Наш.дом.рф — это единая информационная система по жилищному строительству, где обязаны публиковать документы все застройщики. Здесь можно указать название жилого комплекса, застройщика или адрес, и появится карточка проекта. Например:
На Наш.дом.рф есть информация о всех легальных стройках в стране: кто строит, когда дома будут готовы, сколько стоит квадратный метр, из каких материалов строят и что будет во дворе. А еще — документы по проектам, отчеты и динамика строительства.
Узнать, как финансируется строительство
В проектной декларации можно посмотреть, на какие деньги застройщик строит дом.
Раньше дома строили на деньги покупателей — это и есть долевое строительство. С июля 2019 года в России действует закон об эскроу-счетах — когда деньги покупателя лежат на счете в банке, а застройщик берет в кредит, чтобы строить, или строит на свои деньги. Эскроу-счета защищают покупателей: застройщик получит деньги с них, когда введет дом в эксплуатацию.
Квартиры продают через эскроу-счета — 214-ФЗ
Это и можно узнать в разделе 19 проектной декларации. Если застройщик строит с помощью эскроу-счетов, там так и будет написано:
Закон об эскроу-счетах распространяется на стройки, разрешение на которые выдали после июля 2019 года. У части застройщиков более старые разрешения, а некоторые подсуетились и специально получили разрешения пораньше — все они строят дома по-старому, на деньги дольщиков.
Здесь рисков больше, но если хочется купить квартиру у такого застройщика, убедитесь, что он перечисляет взносы в компенсационный фонд:
Это государственный фонд, который защищает права дольщиков. Если что-то пойдет не так, на деньги из этого фонда будут выплачивать компенсации или достраивать дом.
Пройдет еще несколько лет, и проектов без эскроу-счетов уже не остается.
Проверить, соответствует ли застройщик требованиям 214-ФЗ
214-ФЗ — это закон о долевом строительстве в России. В нем есть требования к застройщикам, которым они должны соответствовать, например, не быть банкротами.
Если застройщик работает по 214-ФЗ, у него есть заключение, в котором обязательно указывают адрес проекта, его название и номер разрешения на строительство:
Заключение о соответствии застройщика требованиям 214-ФЗ по проекту «Квартал Некрасовка»
Обычно застройщики выкладывают заключение на сайте проекта, если нет, попросите показать его в офисе или выслать скан на почту. Бумажное заключение будет с круглой печатью органа, который его выдал, а электронное — с усиленной квалифицированной электронной подписью.
Узнать, есть ли у застройщика аккредитация банков
Чтобы убедиться в надежности застройщика, можно проверить, аккредитованы ли его проекты в известных банках.
Аккредитация — это оценка застройщика. Банки проверяют документы и ход строительства и решают, стоит ли доверять ему.
Обычно застройщики размещают информацию о банках-партнерах на сайтах. Если не найдете, спросите менеджера, где они аккредитованы, и перепроверьте на сайтах этих банков.
Если у застройщика начинаются проблемы, банк отзывает аккредитацию. Поэтому стоит насторожиться, если застройщик говорит, что у него нет аккредитации в банках, он в процессе ее получения или что-то невнятное.
Но доверять только аккредитации не стоит: если банк аккредитовал застройщика, а в итоге всё закончилось плохо, платить ипотеку придется вам.
Базы проверенных новостроек собирают не только банки. Например, у «Метра квадратного» есть каталог застройщиков с пометками о том, кто из них работает с эскроу-счетами и информацией о ходе строительства.
Проверить информацию о застройщике
Узнать больше о застройщике можно с помощью разных сервисов в интернете:
- единый ресурс застройщиков — некоммерческий проект с информацией практически обо всех девелоперах;
- единая информационная система жилищного строительства — о ней мы говорили выше. Это государственный проект с информацией о застройщиках, жилых комплексах и проблемных зданиях;
- картотека дел арбитражных судов — тут можно посмотреть, не предъявил ли кто к застройщику требований о банкротстве. Если застройщик потенциальный банкрот, с ним лучше не связываться. Еще можно поможет единый реестр сведений о банкротстве;
- сайт службы судебных приставов — здесь можно проверить, нет ли у компании крупных долгов. У работающего бизнеса могут быть долги и судебные разбирательства — это нормально. Другой вопрос, если долги старые, суммы крупные, а компания их не платит . Тут стоит насторожиться: скорее всего, у нее нет на это денег.
- сайт налоговой — здесь можно заказать выписку из реестра юрлиц, посмотреть в ней, как давно создана компаний и размер уставного капитала. Если застройщик на рынке совсем недавно, возможно, стоит поискать другие варианты.
Хорошо, если у застройщика уже есть завершенные проекты. Можно приехать и посмотреть, как там дела, пообщаться с людьми, которые купили квартиры.
Если ехать не хочется, можно почитать отзывы на форумах — только смотрите, чтобы они были не от фейковых аккаунтов. Их несложно узнать: заказные отзывы обычно идут друг за другом, написаны общими словами без конкретики, а кроме отзывов, с этих аккаунтов нет никакой активности.
Чтобы найти разные обсуждения, откройте яндекс или гугл и вбейте название проекта + слово «форум».
Задать вопросы застройщику
Возможно, это не самый надежный способ, но если что-то беспокоит, нужно обсудить. На встрече с представителем застройщика можно спросить:
- когда вы планируете сдать дом?
- где посмотреть документы на проект?
- что будем делать, если сроки затянутся?
- на сколько задержали сроки сдачи по предыдущим проектам?
- что еще будут строить рядом с домом и когда?
- можно ли посмотреть генплан строительства?
Если застройщик не может дать внятных ответов, увиливает, не хочет показывать документы или его слова расходятся с тем, что вы узнали сами, попросите поговорить со старшим менеджером. Если ответ так и не дали и кажется, что что-то не так, с таким застройщиком лучше не связываться.
И последнее — если переживаете, позовите на помощь юриста. Лучше переплатить и точно убедиться, что с застройщиком всё хорошо, чем потом на нервах ждать сдачи дома.
Список использованных источников
Долгострои. // stroi.mos.ru.
Федеральный закон от 30.12.2004 N 214-ФЗ (ред. от 28.12.2022). Статья 15.5. Особенности открытия, ведения и закрытия счета эскроу для расчетов по договору участия в долевом строительстве. // СПС КонсультантПлюс.
