Сначала о главном: как проходит нотариальная сделка
Нотариус не просто заверяет документы и ставит свои подпись и печать. Он проводит большую работу.
А именно:
разъясняет сторонам смысл сделки и её последствия (например, спрашивает, действительно ли человек хочет доверить родственнику продажу квартиры);
убеждается в дееспособности сторон и истинности их намерений;
проверяет юридическую чистоту — устанавливает личность сторон сделки и подлинность документов;
фиксирует отсутствие обременений и всего, что может помешать процессу;
удостоверяет законность сделки.
Только после этого договор купли-продажи или другой документ считается нотариально удостоверенным.
Размеры нотариального тарифа прописаны в законе о нотариате. Цены зависят от того, какой документ нужно заверить, кто заключает сделку и сколько стоит жильё.
Например, если продаёте квартиру своей сестре за 5 млн рублей, услуги нотариуса будут стоить 3000 рублей + 0,2% от стоимости договора = 13 000 рублей. А если продаёте жильё не родственнику, покупателю придётся заплатить 7000 рублей + 0,2% = 17 000 рублей. И это не считая пошлины за регистрацию права собственности в Росреестре.
Ниже расскажем, какие сделки подлежат обязательному нотариальному удостоверению.
Если есть доли в общей собственности
Когда у недвижимости несколько собственников, продать её просто так нельзя. Нужно заручиться согласием остальных владельцев долей и заверить у нотариуса (№218-ФЗ). При этом, если один из собственников захочет подарить долю, получать согласие не требуется — достаточно заверить договор дарения у нотариуса.
Исключение: все владельцы решают одновременно продать или подарить свои доли по одному договору. В этом случае можно обойтись и без нотариального удостоверения (№76-ФЗ).
Например, квартирой владеют женщина и её двое взрослых детей. Если один из них решит продать свою долю, потребуется согласие остальных членов семьи и нотариальное оформление сделки. А если и мама, и дети одновременно отчуждают свои доли в рамках одного договора, нотариус не нужен.
Если недвижимость переходит по наследству
Это касается вступления в наследство после смерти родственника — подробно об этом мы писали в статье «Как из наследника стать собственником». Если кратко, то наследник обращается к нотариусу и открывает наследственное дело. После — ждёт полгода, получает свидетельство о праве на наследство и перерегистрирует недвижимость на себя через того же нотариуса.
Ещё одна ситуация — наследодатель хочет заключить наследственный договор (№217-ФЗ). Такой же способ выразить свою волю, как и завещание. Но есть отличие — в случае с наследственным договором наследники заранее знают, какое имущество они получат и на каких условиях. А завещание хранится в тайне до смерти наследодателя.
Например, дедушка хочет оставить внуку квартиру при условии, что тот будет ежемесячно перечислять 5000 рублей на благотворительность. Стороны заключают наследственный договор, в котором прописываются условия вступления в наследство (документ обязательно удостоверяется нотариусом). И если внук не будет заниматься благотворительностью, квартира ему не достанется.
Если недвижимость покупают или продают по доверенности
Бывают ситуации, когда собственник не может присутствовать на сделке. Тогда он может попросить родственников или риелтора действовать от его лица.
Для этого оформляется нотариально заверенная доверенность. Без неё Росреестр не примет документы для регистрации сделки.
Если в сделке участвуют несовершеннолетние и недееспособные
Допустим, вы купили квартиру на маткапитал. Одно из условий использования этой госпомощи — выделить доли детям. То есть ребёнок становится одним из собственников квартиры. Если захотите продать недвижимость и переехать в новую, придётся получить согласие органов опеки и обязательно удостоверить сделку у нотариуса.
Аналогично и с недееспособными. Например, бабушка, которая стоит на учёте в психоневрологическом диспансере, захочет подарить внуку квартиру. Здесь также нужно обратиться в органы опеки и получить удостоверение нотариуса. Этим занимается опекун как дееспособное лицо. Если пропустить этап удостоверения сделки у нотариуса, сделку признают незаконной.
Если нужно получить согласие супруга на сделку
Купить квартиру без нотариально удостоверенного согласия супруга можно, а вот продать или подарить (в том числе долю) — нельзя.
Важный момент: речь про общую недвижимость, приобретённую в браке. Если квартира куплена до свадьбы, была подарена или досталась в наследство, нотариально удостоверенное согласие не потребуется.
Если документы отправлены почтой
Чтобы зарегистрировать право собственности на недвижимость в Росреестре, вы можете лично обратиться в МФЦ или отправить документы по почте. Для этого установите объявленную ценность, опишите вложение и оформите уведомление о вручении. Чтобы заявление приняли, заверьте подпись на заявлении у нотариуса.
Кстати, с 2019 года нотариус может самостоятельно бесплатно передавать в Росреестр документы на регистрацию права собственности (№338-ФЗ).
Важно: это не отдельная услуга, а часть регистрации сделки. То есть нельзя просто прийти к нотариусу и попросить его бесплатно отправить документы. А вот если вы будете оформлять наследство, он не только выдаст свидетельство о праве на наследство, но и передаст документы на регистрацию в Росреестре.
Если квартиру передают под выплату ренты
Договор ренты — это соглашение, при котором собственник передаёт своё имущество в обмен на материальное содержание.
Например, пожилая женщина просит сиделку ухаживать за ней или поддерживать деньгами, а та получает в собственность квартиру после смерти пенсионерки.
Просто так заключить договор нельзя — пожилая женщина должна подтвердить у нотариуса, что она действительно хочет передать своё имущество. Для этого понадобится нотариальное удостоверение этой сделки. А сам договор подлежит государственной регистрации в Росреестре.
А как избежать рисков при нотариальных сделках?
Нотариус — дополнительная мера безопасности для юридической чистоты сделки и несёт полную ответственность за совершение сделки. Если что-то пойдет не так, то ему придётся отвечать своим имуществом (ст. 17 про ответственность нотариуса).
Но даже нотариус не может гарантировать, что в дальнейшем сделка не будет оспорена в суде. Например, у квартиры могут оказаться скрытые собственники, которых не так-то просто найти, или предыдущий владелец объявит себя банкротом.
Чтобы уберечься от всех рисков, воспользуйтесь сервисом «Защита сделки» от М2. Эксперты проверят выбранную недвижимость, будут консультировать на протяжении всей сделки и дадут свои рекомендации. А если в будущем что-то пойдёт не так и сделку признают недействительной, вам вернут полную стоимость недвижимости по договору.
