Что делать, если арендодатель не возвращает залог

Шаг №1. Проверить, в порядке ли квартира

Арендодатель имеет право оставить себе обеспечительный платёж — только в двух ситуациях:

• Если арендатор испортил или украл имущество — например, сломал диван и смеситель или забрал себе люстру. Тогда убытки будут возмещены за счёт залога. Если сумма ущерба меньше, чем размер депозита, разница возвращается.
• Если арендатор не предупредил о переезде минимум за три месяца (ст. 687 ГК РФ). Срок может быть и меньше, но это должно быть прописано в договоре.

Во всех остальных случаях собственник обязан вернуть деньги, иначе это будет считаться неосновательным обогащением (ст. 1102 ГК РФ). Так что если Дмитрий был порядочным арендатором, заранее предупредил хозяина о переезде и привёл жильё в порядок, по закону он должен получить депозит обратно.

Шаг №2. Изучить документы на аренду

У Дмитрия на руках должен быть договор найма. Без него сложно доказать, что мужчина действительно снимал квартиру у своего арендодателя и передал ему деньги в счёт залога.

Сам договор найма может быть любым — например, таким. Главное, чтобы в нём обязательно было указано следующее:

• Факт передачи депозита и его размер.

• Условия использования залога. То есть в каких ситуациях и как его можно использовать, а также когда он возвращается. Например, может быть прописано, что им можно оплатить порчу ремонта или мебели. Или что деньги можно зачесть в счёт последнего месяца проживания.

• Срок, за который арендатор должен предупредить собственника о переезде.

Также хорошо, если Дмитрий изначально подготовился и при передаче депозита составил следующие документы.

Расписку. Она подтвердит, что мужчина отдал залог собственнику квартиры. Лучше также составлять расписку при каждой оплате аренды — тогда арендодатель не сможет забрать депозит по причине того, что жилец не платил за квартиру.

Опись имущества. В ней должно быть указано, какие мебель и техника находятся в помещении, в каком состоянии вещи и ремонт. Опись поможет уберечь от ситуации, если вдруг хозяин квартиры решит «повесить» на жильца изначально сломанный шкаф и порванные обои.

Акт приёма-передачи квартиры. Бывает, что жилец передаёт квартиру хозяину и того всё устраивает. Но через какое-то время он решает оставить залог себе по причине испорченной мебели или техники. Если при возврате квартиры и ключей заполнить этот документ, предъявить претензии арендатору будет сложнее.

Шаг №3. Обратиться в высшие инстанции

Если арендодатель не хочет решать всё мирным путём, Дмитрий может попытаться «надавить» на него. Например, обратиться к участковому и составить заявление. Хотя полиция занимается только делами по Уголовно-процессуальному кодексу РФ, сам факт обращения может подтолкнуть собственника вернуть депозит.

Другой вариант — написать жалобу в ФНС. Сдача квартиры в аренду — доход, который облагается налогом 13% на доходы физлиц или 4% на профессиональный доход самозанятого (НПД).

Если арендатор его не оплачивает, может получить штраф: до 30% за несданную налоговую декларацию НДФЛ (ст. 119 НК РФ) и до 40% за неуплату самого налога (ст. 122 НК РФ). Причём перед отправкой заявления можно просто предупредить об этом владельца квартиры. Часто этого достаточно, чтобы тут же получить свой залог.

Шаг №4. Заказать экспертизу

Она может помочь в ситуации, когда арендодатель удерживает депозит в счёт порчи имущества не по вине жильца. Допустим, в квартире появилась плесень, а собственник обвиняет в этом Дмитрия. Тогда он может заказать экспертизу и доказать, что плесень появилась не по его вине, а по причине промерзания стен, низких температур, плохой кирпичной кладки или вентиляции. Возможно, это подействует на собственника.

При этом в соответствии со ст. 616 ГК РФ арендатор обязан проводить в квартире только текущий ремонт — например, менять обои, красить потолок или заменять сантехнику. Капитальный ремонт выполняет сам собственник — тратить на это деньги из страхового депозита незаконно.

Шаг №5. Обратиться в суд

Если никакая из предыдущих мер не помогла, остаётся последнее — попытаться взыскать депозит через суд. Но для начала Дмитрий должен составить досудебную претензию и отправить её по адресу регистрации арендодателя.

Претензию пишут в свободной форме — например, такой. В первой части мужчина должен описать обстоятельства дела, во второй — потребовать конкретную сумму. Можно постараться как вернуть залог, так и получить компенсацию за использование ваших денег.

У арендодателя есть месяц, чтобы вернуть деньги или ответить на претензию. В противном случае Дмитрий может подать заявление в суд по месту регистрации собственника. Исковое требование можно расширить — указать в нём размеры госпошлин и оплату услуг юриста (если потребуются).

А чтобы побыстрее вернуть залог, Дмитрий может запросить у суда обеспечительные меры (ст. 140 ГПК РФ). Это значит, что сумма исковых требований на счетах ответчика будет арестована заранее.

Если Дмитрий предоставит необходимые доказательства, он имеет все шансы выиграть дело. После этого он получит исполнительный лист — с ним нужно будет обратиться к судебным приставам, которые взыщут долг с арендодателя.

Запомнить: как исключить риски при аренде и добиться возврата залога

1. Когда решите снимать жильё, обязательно заключите договор с арендодателем, а также составьте следующие документы: акт приёма-передачи квартиры, опись и расписку о передаче депозита.

2. Перед тем как съехать с квартиры, предупредите собственника — желательно за три месяца или в срок, предусмотренный вашим договором. Если нужно, приведите жильё в порядок.

3. Составьте второй акт приёма-передачи квартиры и попросите арендодателя вернуть всю сумму залога или его часть, если жилью требуется ремонт.

4. Если хозяин отказывается возвращать деньги, попробуйте решить проблему через полицию или налоговую.

5. Если мирно договориться не получилось, оставьте досудебную претензию и отправьте её арендодателю. Затем ждите ответа и обращайтесь в суд.