Пункт №1. Определитесь, зачем вам инвестиции в недвижимость
Основная цель инвестирования — получение прибыли. Можно ежемесячно получать пассивный доход к зарплате или же разово заработать хорошую сумму. Подумайте, что именно вы хотите получить от недвижимости, — от этого зависят дальнейшие шаги.
Допустим, вы хотите получить разовый доход от перепродажи. Тогда можно выбрать выгодную новостройку на этапе котлована и смотреть на тот район, где квартиры продаются быстрее. А если хотите пассивно зарабатывать на аренде, то потенциально привлекательный объект для арендаторов — это квартира рядом с метро, вузами, бизнес-центрами.
Пункт №2. Выберите тип недвижимости
Самый простой вариант для старта в инвестициях — недвижимость для проживания. Это квартиры, комнаты, апартаменты. Всё дело в популярности объектов — людям всегда нужно где-то жить. А значит, больше вероятность, что вы сможете окупить вложения и выйти на прибыль.
Однако инвестировать можно и в другие типы недвижимости:
Коммерческая — склады или нежилые помещения под офисы, магазины и салоны красоты. Вариант подходит для инвесторов с опытом — им проще выбрать подходящее помещение. Плюс, как правило, такие объекты стоят дороже жилья, поэтому для инвестиций нужен хороший стартовый капитал.
Номер в апарт-отеле — что-то среднее между квартирой и гостиничным номером. В такой недвижимости есть не только спальня и ванная комната, но и кухня. При этом искать постояльцев и заниматься их размещением не нужно — инвестор доверяет эту рутину управляющей компании.
Загородная недвижимость — коттеджи, таунхаусы и дачи. Подойдёт для крупных городов — жители мегаполиса часто хотят отдохнуть на природе с красивым видом от суеты больших городов.
Земельные участки. Земля под строительство или сельскохозяйственные работы стоит дешевле квартир или складов. К тому же в участки не нужно дополнительно вкладываться (делать ремонт или оплачивать коммуналку), поэтому вариант довольно выгодный.
Гаражи и парковочные места. Не самый частый вид недвижимости под инвестиции, зато востребованный у автомобилистов. Особенно в крупных городах, где есть проблемы с парковками.
Пункт №3. Подберите стратегию инвестирования
Есть два способа получать прибыль с любого типа недвижимости — разберём плюсы и минусы каждого из них.
Стратегия 1. Получать пассивный доход Вы покупаете любую недвижимость, а потом сдаёте. Причём можно взять ипотеку или кредит — первое время вы будете перекрывать ежемесячный платёж доходом от аренды.
Плюсы
+ Для старта в инвестициях не нужен большой капитал — хватит первоначального взноса на ипотеку.
+ Вы становитесь владельцем недвижимости — в долгосрочной перспективе цена может вырасти, а накопления уцелеют или даже могут приумножатся.
+ Почти всегда реально увеличить доходность — сдавать квартиру не помесячно, а посуточно, взять ещё один объект.
+ Минимальные риски (если не получится найти арендаторов или вам понадобятся деньги, сможете продать недвижимость).
Минусы
– Нужно искать арендаторов, ездить на показы, постоянно общаться с ними и решать бытовые вопросы.
– Иногда объект может простаивать неделями, то есть доходность не всегда стабильная.
– Арендаторы бывают проблемные (могут задерживать оплату и портить ремонт).
– Учитывайте расходы на коммунальные платежи, ремонт, клининг, уплату налогов.
– Доход с аренды не самый высокий, если брать в расчёт одну квартиру (в среднем варьируется от 5 до 15%).
Стратегия 2. Получить разовый доход
Вы покупаете недвижимость ниже рыночной цены и реализуете её дороже. Например, можно купить квартиру на ранней стадии строительства, дождаться выдачи ключей и перепродать с наценкой. Или найти квадратные метры в плачевном состоянии, вложиться в ремонт и продать по рыночной цене или выше.
Плюсы
+ Возможность быстро выйти на прибыль — доход можно получить уже через два года или даже раньше. Но это зависит от типа недвижимости. Если это квартира на этапе котлована, ключи выдадут года через три. А если вы купили «убитое» жильё, то на его ремонт может уйти от полугода до года.
+ Неплохая доходность — при грамотном выборе объекта для перепродажи можно заработать до 20%, а то и больше.
Пример. Однокомнатную квартиру в Новой Москве (поселение Московский) со сроком сдачи в 2025 году можно купить за 9,9 млн рублей.
В этом же районе есть и готовые однушки за 12,5 млн рублей.
Получается, что на покупке-продаже такого жилья вы можете заработать 2,6 млн рублей, доходность — около 40%.
Минусы
– Здесь больше рисков (например, можно промахнуться с объектом и долго ждать своего покупателя).
– Способ инвестирования довольно сложный — требуется постоянный анализ рынка, на это нужны время и навыки.
– Есть дополнительные расходы — так, при продаже объекта, который находится в собственности менее трёх лет, придется платить налог 13%.
Пункт №4. Найдите подходящий объект
Основное требование к недвижимости под инвестиции — высокая ликвидность. Сможете ли вы в любой момент быстро продать квартиру или помещение и не упадёт ли при этом цена? Вот в чём главный вопрос. То есть на объект должен быть спрос от потенциальных покупателей.
Пункт №5. Подумайте о рисках
С одной стороны, недвижимость — это довольно стабильный инструмент для получения прибыли. А с другой — он всё равно сопряжён с некоторыми рисками, как и любая другая инвестиция.
Несколько нюансов, о которых стоит помнить:
Непредвиденные обстоятельства. Например, вы купили дорогую квартиру и рассчитываете на хорошую прибыль с аренды. Но случился кризис, спрос упал, объект простаивает.
Амортизация. На рынке регулярно появляются новые объекты, а старые дома начинают терять внешний вид и разрушаться.
Мошенничество. В сфере недвижимости есть масса схем обманов. Допустим, купленная квартира может оказаться под арестом из-за долгов прошлого владельца — в итоге нет ни имущества, ни денег.
Чтобы обезопасить себя от мошенников, при поиске недвижимости для инвестиций воспользуйтесь сервисом «Защита сделки» от Метра квадратного. Просто выберите понравившиеся объекты, закажите услугу и получите экспертные рекомендации. А если в будущем что-то пойдёт не так и вы лишитесь квартиры, вам вернут её полную стоимость.
Вывод: плюсы и минусы таких инвестиций
Плюс: недвижимость стабильна и практически не подвержена колебаниям: люди всегда будут покупать квартиры и снимать помещения для бизнеса.
Минус: нужны серьёзные вложения (как минимум первоначальный взнос для ипотеки).
Плюс: в долгосрочной перспективе стоимость квартиры и коммерции растёт — если объект ликвидный, то на него практически не влияет инфляция.
Минус: придётся хорошо изучить рынок или обратиться к специалистам, чтобы подобрать недвижимость, на которую всегда будет спрос.
Плюс: много вариантов инвестирования — можно сдавать квартиры в аренду, вкладываться в коммерцию, земельные участки и другие виды недвижимости.
Минус: недостаточно просто купить квадратные метры и получать доход. Ещё нужно учитывать коммунальные расходы, амортизацию и налоги.
