Как получить ипотеку на частный дом

и купить его у застройщика, построить с подрядчиком или своими силами

Результаты опроса ВЦИОМ показали, что о частном доме мечтает больше половины российских семей. Даже те, кто привык жить в квартире, порой думают о собственном участке с садиком.

Два года назад льготные ипотечные программы распространили и на индивидуальное жилищное строительство. Это значит, что построить дом теперь можно по льготной ипотеке с более низкой ставкой. Рассказываем, как её получить и что для этого нужно сделать.

Шаг 1. Определитесь, каким способом покупать или строить дом

Льготная ипотека распространяется на первичное жильё. Это значит, что у дома не должно быть прежних владельцев. Всего есть четыре варианта, как воспользоваться льготной программой.

Дом от застройщика. Такой дом достанется вам уже готовым, а в некоторых случаях — ещё и с отделкой. Обычно дома на продажу предлагают крупные девелоперы, которые возводят коттеджные посёлки. Это самый простой вариант, где процесс практически не отличается от покупки квартиры. Чаще всего дом покупают по договору долевого участия, реже — по договору уступки прав требования.

Дом от первого владельца — юрлица. По льготной программе вы можете купить жильё у предпринимателя, компании или инвестиционного фонда, у которых в списке видов деятельности есть возведение жилых помещений. Они имеют право построить дом и затем продать его частному лицу по договору купли-продажи.

Дом, который вам построит подрядчик. Если вы нанимаете строительную бригаду, обращайтесь только к аккредитованным подрядчикам, иначе льготную ипотеку не дадут. Перечни аккредитованных подрядчиков есть на сайтах банков, у каждого — свой список.

Дом, который вы построите своими силами. В этом случае получатель льготной ипотеки строит дом сам, без помощи строительных компаний. При этом он имеет право пользоваться однократными услугами, например заказать проект будущего дома на сайте М2.

Учтите, что построить дом самостоятельно можно только по одному из трёх видов льготной ипотеки: с господдержкой по ставке до 8%. Например, банк ВТБ выдаёт такую ипотеку от 7,6%.

Шаг 2. Выберите льготную программу

Сейчас действуют три основных программы льготной ипотеки, которые распространяются на ИЖС — индивидуальное жилищное строительство:

Льготная ипотека со ставкой до 8%. Она доступна всем совершеннолетним гражданам России, которые покупают новое, строящееся или готовое жильё.
Семейная ипотека со ставкой до 6%. На неё претендуют семьи с двумя и более детьми в возрасте до 18 лет. А также семьи с одним ребёнком, если он родился после 1 января 2018 года, и родители, которые воспитывают ребёнка с инвалидностью.
Ипотека для IT-специалистов со ставкой до 5%. Чтобы получить ипотеку по этой программе, покупатель должен работать в аккредитованной IT-компании. Для заёмщиков старше 36 лет есть дополнительное условие: получать не меньше 150 тысяч рублей в месяц, если компания находится в Москве. В регионах требуемая зарплата ниже: от 120 тысяч для городов-миллионников и от 70 тысяч для остальных населённых пунктов.

У всех программ есть стандартный список требований для заёмщика: быть не старше 70 лет на момент полной выплаты, подтвердить доход и работать на текущем месте не менее трёх месяцев. Более подробно об условиях можно почитать при подаче заявки на сайте Метра квадратного.

Шаг 3. Подайте заявку на ипотеку

У М2 есть сервис для быстрой подачи заявки по ипотеке. Вот как им пользоваться:

Внесите данные в калькулятор
Заполните единую анкету со сведениями о себе
Отправьте заявку — сервис сам разошлёт её банкам

Заявки на ипотеку обычно рассматривают в течение дня. Банк ответит, под какой процент и на какую сумму готов дать кредит. В 80% случаев его ответ совпадает с данными из ипотечного калькулятора М2. В остальных 20% одобренная сумма может отличаться в меньшую или большую сторону.

Шаг 4. Выберите объект и проверьте статус участка

Ипотеку можно взять, чтобы построить дом на уже имеющемся участке, а можно купить землю и после этого начать строительство. Льготные условия распространяются на оба варианта. Во втором случае стоимость участка не должна превышать 40% от общей стоимости объекта. Ну а продавцом участка может быть кто угодно.

Главное — у участка должен быть подходящий для строительства статус. Неважно, покупаете вы землю или она уже в собственности. Допустимые для этого категории участков:

земли поселений — населённых пунктов, то есть городов, сёл и деревень
земли сельскохозяйственного назначения — не любые, а с возможностью постоянного проживания: например, видом разрешённого использования может быть садоводство или фермерское хозяйство

Узнать тип участка можно с помощью публичной кадастровой карты Росреестра. А если появятся вопросы, то вам помогут ипотечные менеджеры Метра квадратного.

Бывают спорные случаи: например, участок находится в природоохранной зоне. В этом случае обратитесь в администрацию населённого пункта — она выдаст уведомление, которое разрешает или запрещает строительство дома.

Банки могут вводить дополнительные ограничения. Проверьте их перед тем, как выбирать участок.

Шаг 5. Подготовьте документы

С момента одобрения заявки банк даёт три месяца на то, чтобы подготовить документы к сделке. Независимо от варианта покупки заёмщик приносит правоустанавливающие и правоподтверждающие документы на недвижимость — на участок или готовый дом. Ещё понадобится отчёт об оценке земельного участка или дома. Он нужен, чтобы оформить недвижимость как залоговое имущество.

Остальные документы зависят от конкретной ситуации.

При покупке у застройщика нужен договор ДДУ или переуступки.
При покупке у организации — договор купли-продажи.
Если дом строится с нуля с подрядчиком, нужно предоставить банку договор подряда со всеми приложениями, включая проект и смету. Эти документы готовит подрядчик.
При строительстве своими силами нужны только проект и смета — их можно заказать через сервис Метра квадратного.
Если вы покупаете в ипотеку ещё и участок, нужно принести в банк договор купли-продажи на землю.

Обычно на этом этапе заёмщика консультируют и банк, и подрядчик или застройщик.

Шаг 6. Оформите сделку

В банке стороны подписывают договор, а заёмщик переводит первоначальный взнос по ипотеке. У М2 есть Сервис безопасных расчётов — с ним деньги переводятся продавцу автоматически после подписания документов. Когда сделка зафиксирована, банк выдаёт кредит. Здесь тоже есть свои детали.

При покупке дома по ДДУ у застройщика деньги хранятся на эскроу-счёте банка — застройщик получит их, когда сдаст дом в эксплуатацию. Таким образом банк защищает и себя, и покупателя от потери денег.

При строительстве дома банк выдаёт полную сумму сразу или выделяет её траншами. Если нанимаете подрядчика, банк переводит деньги ему, а тот тратит их на возведение дома. А если строите дом своими силами, банк переводит транши на ваш счёт. В обоих случаях нужно подтверждать, что этап строительства действительно завершился. Обычно это делается онлайн.

Если заёмщик берёт ипотеку и на покупку участка, и на строительство дома, он заключает договор купли-продажи участка и, если нужно, договор подряда. Первоначальный взнос отправляется продавцу как плата за участок. Если его не хватает, продавец дополнительно получает часть кредитных денег. Остальные средства уходят на строительство подрядчику или самому заёмщику — зависит от того, какой способ он выбрал.

Специалисты М2 готовы поддерживать заёмщика в ходе всего процесса покупки и отвечать на все вопросы. А когда банк выдаст деньги, целиком или частично, можно начинать строительство.

Шаг 7. Постройте дом

При покупке по ДДУ остаётся только ждать, пока застройщик введёт дом в эксплуатацию. А вот при строительстве с подрядчиком или самостоятельно понадобится ещё и участие заёмщика.

Строительство делится на три основных этапа:

работы нулевого цикла и фундамент — сюда входят обустройство строительной площадки, подготовка почвы, котлован, заливка и утепление фундамента
контур — возведение стен и крыши, а ещё перекрытий, если в доме больше одного этажа
завершающие работы — подведение коммуникаций, установка дверей и окон, утепление и внешняя отделка

Чаще всего банки выдают деньги по частям — один транш на каждый этап работ. Когда этап завершается, заёмщик и подрядчик подписывают акт выполненных работ и передают его в банк. Акт подтверждает, что подрядчик действительно сделал то, что нужно, а покупатель принял результат. Если заёмщик строит сам, то завершение этапа он подтверждает с помощью фото и видео. Банк проверяет документы и, если всё хорошо, выдаёт следующий транш.

Внутренняя отделка в ипотеку не входит. За неё заёмщик платит из своих денег.

Шаг 8. Подтвердите окончание строительства

Если вы строите дом с нуля, банк даёт определённый срок на его возведение. Обычно это от 12 до 18 месяцев. К окончанию срока дом должен быть достроен, зарегистрирован в ЕГРН и передан в залог банку. А чтобы подтвердить окончание строительства, владелец предоставляет в банк документы:

акт приёма-передачи дома, если его строил подрядчик
свидетельство из ЕГРН, что право собственности на дом принадлежит заёмщику
оценку построенного дома, чтобы банк мог принять его в качестве залога
свидетельство о страховании дома, обязательное для залогового имущества по ипотеке

Если время вышло, а дом ещё строится, банк отменяет льготы на весь срок и пересчитывает всю ипотеку по рыночной ставке плюс 4%. Поэтому успеть вовремя очень важно.

Мы подробно рассказали о важных деталях оформления ипотеки на строительство или покупку частного дома. Если вы давно мечтаете о собственном коттедже — самое время позаботиться об этом. А наши эксперты помогут на всех этапах — от заявки в банк до окончания строительных работ.