Как выбрать квартиру мечты в новостройке

Пять советов эксперта

Покупка квартиры — радостное и ответственное событие. Когда выбираете новое жильё, стоит заранее продумать детали. Рассказываем, что нужно учесть при покупке квартиры в новостройке, чтобы не попасть в неприятную ситуацию.

Совет №1. Не торопитесь с выбором

Вы ищете квартиру для семьи и планируете жить в ней долгие годы. А может, покупаете недвижимость для инвестиций и хотите найти ликвидный вариант. В любом случае у вас есть список пожеланий: транспортная доступность, хорошая инфраструктура и удобная планировка. Билборды и таргетированная реклама заманивают красивыми картинками и скидками на новостройку «только сейчас». Менеджер расписывает плюсы и уверяет, что уже завтра таких цен не будет. Вы соглашаетесь с доводами и приезжаете в офис, чтобы оформить сделку.

Радость от предстоящего переезда может оказаться неполной. Например, вскоре выяснится, что в соседнем районе похожая квартира продаётся дешевле или есть вариант за ту же цену, но с отделкой под ключ. А вы уже не расторгнете договор, так как внесли первый взнос по ипотеке.

Как поступить?

Определитесь с бюджетом и изучите рынок: какие квартиры предлагают застройщики за эту стоимость. Выпишите все варианты, которые вам понравились, — лучше, если их будет не менее пяти. Сравните по ключевым для вас параметрам: например, есть ли балкон, много ли парковочных мест во дворе и сколько времени добираться до работы. Соберите информацию в одну таблицу, приглушите эмоции и попробуйте выбирать с холодной головой. Или воспользуйтесь бесплатной услугой по подбору квартиры в новостройке от М2. Предложим проверенные варианты, расскажем про акции и выгодную ипотеку.

На сайте М2 вы можете настроить фильтры: например, указать наличие балкона, высоту потолков и желаемый этаж

Совет №2. Проверяйте обещания застройщика

Продолжим поиск идеальной квартиры в новостройке. Вы выбрали пару самых привлекательных вариантов. В одном из них застройщик обещает автобусную остановку в пяти минутах пешком, бесшумные двери и вид на парк. В другом — магазины и парикмахерские на первом этаже, закрытый двор со шлагбаумом и школу рядом. Вы склоняетесь ко второму варианту и подписываете договор.

При переезде вы можете столкнуться с неприятными открытиями. Например, первый этаж арендуют бары, за установку шлагбаума требуют заплатить отдельно, а школы вообще нет.

Как поступить?

Убедитесь, что застройщик зафиксировал все обещания на бумаге. Например, если вам важно, чтобы рядом с домом была школа, попросите показать разрешение на строительство новых объектов. Также поищите план развития территории на сайте мэра или администрации города. Посмотрите, как именно планируют развивать социальную инфраструктуру в этом районе.

Посмотрите в Росреестре, какие организации снимают помещения на первом этаже: салон красоты или спортбар. А чтобы узнать, входит ли шлагбаум в стоимость квартиры, изучите проектную документацию. Если территория предполагается закрытой — значит, земельный участок вокруг дома принадлежит жильцам, и шлагбаум уже согласован. Если открытой — скорее всего, за установку шлагбаума придётся платить дополнительно и согласовывать с муниципалитетом.

На сайте M2 есть документы каждого застройщика: проектная декларация, разрешения на строительство и ввод в эксплуатацию

Совет №3. Внимательно изучите район

Вы увидели в рекламе привлекательную картинку будущего района: через дорогу — парк с рекой, крупных шоссе рядом нет, зато во дворе есть детская площадка. Визуально всё понравилось. В потоке дел вы не успели изучить район подробнее. Подписали договор и стали ждать, когда застройщик сдаст квартиру.

После переезда может оказаться, что район не такой комфортный для жизни с учётом ваших потребностей. До парка нужно добираться окольными путями по разбитым тротуарам — с коляской или собакой на поводке будет сложно гулять. Любимые рестораны не доставляют еду. Нет прямых маршрутов на общественном транспорте до работы. А ещё под окнами строят мебельный цех, поэтому на площадке шумно и пыльно.

Как поступить?

Представьте, что вы уже живёте в этом доме, и изучите район на карте и вживую. Посмотрите панорамы и отметьте нужные для себя объекты: например, коворкинг, если вы фрилансер, или уютную кофейню, куда пускают с животными. Пройдитесь пешком до супермаркета, аптеки и пункта выдачи заказов с маркетплейса. Проедьтесь к новому дому от работы и засеките время в пути в час пик. Протестируйте маршруты на автомобиле и общественном транспорте.

Подпишитесь на местные каналы в социальных сетях. Почитайте, на что жалуются жильцы: например, на регулярное отключение воды без предупреждения или нехватку парковочных мест. Посмотрите, чем живёт район: вдруг любители спорта вместе бегают по утрам, а мамы водят детей на мастер-классы по лепке.

Карта М2 показывает наличие парков и магазинов рядом с выбранным домом

Совет №4. Найдите проверенного агента и доверьтесь ему

На стадии выбора квартиры глаза разбегаются от вариантов. Хочется посмотреть сразу пять объектов, а лучше десять. Это требует много сил и времени на поездки. А ещё нужно проверить договор с застройщиком на подводные камни, собрать пакет документов для ипотеки и узнать тарифы жилищно-коммунальных услуг.

При этом вам кажется, что риелторы готовы продать любую квартиру, лишь бы закрыть сделку и получить процент. Вы не доверяете сторонним лицам и тратите личное время, чтобы изучить всё самостоятельно. Поездки утомляют, и переезд уже не кажется радостным событием.

Как поступить?

Агентам платят застройщики, а не покупатели. Хорошие риелторы работают сразу с несколькими компаниями — у них нет причины быть предвзятыми. Они не будут торопить вас с выбором и давить. Честные агенты поделятся опытом, ответят на все вопросы и закроют сделку максимально комфортно для вас. Они уже знают, какие нужны документы и как их подготовить.

Профессионала с хорошими отзывами можно искать через знакомых или в экосистеме «Метр квадратный». Мы тщательно проверяем информацию, прежде чем дать контакты покупателям.

Если информация оказалась неверной, М2 ещё раз проверит агента и объявление

Агент не только подбирает квартиры по вашему запросу и оформляет документы, но и помогает упростить другие процессы. Например, вы собираетесь продать старую квартиру, а прибыль с продажи вложить в новую. Такую цепочку сделок сложно контролировать самому. Тогда агент может предложить трейд-ин. Как это происходит? Застройщик фиксирует стоимость квартиры на три месяца, а покупатель вносит бронь — например, 50 тысяч рублей. За это время риелтор продаёт старую квартиру и выводит клиента на сделку в новостройке. Такой формат удобен тем, что один агент контролирует и продажу, и покупку. Это только одна из опций, и она есть не у всех застройщиков.

Вячеслав Согомонян

ведущий эксперт агентства недвижимости «Этажи» (Москва)

Совет №5. Рассмотрите вариант в стадии строительства

Вы посмотрели все доступные варианты и не нашли подходящий район с квартирами, которые уже сдали. Риелтор предлагает вложиться в покупку на стадии котлована. Появляются сомнения: вдруг компания обанкротится, и стройка встанет. Рисковать накоплениями и бегать по судам не хочется, поэтому вы откладываете покупку — решили ждать, когда застройщик официально сдаст дом. Но так вы упустите выгодный момент. За время стройки вырастут и цены на недвижимость, и ставки по ипотеке.

Как поступить?

С 2019 года действует закон о переходе застройщиков на эскроу-счета. Это значит, что компания не получит ваши деньги, пока не передаст вам квартиру в право собственности. Во время стройки сумма хранится в банке. Эскроу-счёт играет роль ячейки. В случае банкротства застройщика банк вернёт деньги покупателю. В интересах компаний заканчивать строительство вовремя.

В объявлениях на М2 указывается возможность сделки через эскроу-счёт

Если вы сейчас платите за аренду жилья и не можете себе позволить вносить платежи по обычной ипотеке, воспользуйтесь траншевой. В таком случае банк перечисляет деньги застройщику частями. Первую часть — когда покупатель оформляет договор долевого участия, а вторую — когда компания вводит дом в эксплуатацию. При этом первый транш может быть символическим: допустим, 100 рублей. Покупатель платит проценты только с этой суммы, пока застройщик не сдаст объект. В это время вы можете жить в съёмной квартире и копить на ипотеку или ремонт.
Некоторые застройщики предлагают рассрочки. Покупатель вносит первоначальный взнос в размере 20%, затем 10% от стоимости жилья через полгода, потом ещё 10% через полгода и остальную сумму, например, в момент получения ключей.

Вячеслав Согомонян

ведущий эксперт агентства недвижимости «Этажи» (г. Москва)

Чек-лист: как купить идеальную квартиру в новостройке

Выберите несколько вариантов и сравните по важным для себя параметрам. Постарайтесь отключить эмоции и не торопиться.
Изучите проект застройщика. Уточните, что вам важно: например, где будет школа или поликлиника.
Проведите тест-драйв района. Подпишитесь на локальные каналы в соцсетях.
Доверьте подбор квартиры риелтору с хорошими отзывами. О том, где найти подходящего специалиста, читайте в статье «Как выбрать риелтора для продажи квартиры».
Если выбрали квартиру в строящемся доме, заключите договор с использованием эскроу-счёта.