Шаг №1. Определитесь, для каких целей вам нужна дача
Хотите небольшой домик с грядками, баней и бассейном, чтобы приезжать туда только летом и на выходные? А может, планируете проводить там новогодние каникулы или даже жить пару месяцев в году?
От этого сильно зависит, какой дом и участок вам нужно искать и какой у него должен быть вид разрешённого использования (ВРИ). Простыми словами, что по закону можно делать на земле.
ВРИ больше сотни, но дачу можно организовать только на участках для личного пользования: ИЖС, СНТ, ОНТ и ЛПХ. Разберём, чем они отличаются и какой стоит купить вам.
🏠 ИЖС — индивидуальное жилищное строительство
Отличный вариант, если хотите проводить за городом много времени или даже переехать сюда. Земля для ИЖС всегда находится в черте населённых пунктов. На ней можно выращивать ягоды, овощи и фрукты или строить дом для круглогодичного проживания — с фундаментом и утеплением. К тому же администрация самостоятельно подводит все коммуникации: электричество, газ и водопровод.
Про покупку такого участка (в том числе с построенным домом) более подробно рассказали в статье «Как купить или продать земельный участок под ИЖС».
🏠 СНТ — садоводческое некоммерческое товарищество
Если вам нужна дача только для отдыха на выходных, выбирайте СНТ. Здесь можно оборудовать грядки и поставить дом, а также гараж и другие хозпостройки. Причём строение может быть капитальным, если такая возможность предусмотрена правилами землепользования и застройки территории СНТ. Однако это необязательно: можно соорудить летний домик и жить там только с весны до осени.
В любом случае даже капитальные здания в СНТ не будут считаться жилыми, поэтому просто так прописаться здесь не получится. Придётся доказывать, что дом пригоден для постоянного проживания. Кроме того, если захотите провести электричество, газ и водопровод, придётся делать всё самостоятельно.
🏠 ОНТ — огородное некоммерческое товарищество
Подойдёт тем, кто хочет простую дачу для выращивания урожая и не планирует долго на ней жить. ОНТ чем-то похоже на СНТ, но есть важное отличие: здесь в основном занимаются огородом. Запрещается строить жилые здания, максимум — простой летний домик для отдыха и сарайчики для хранения инвентаря.
🏠 ЛПХ — личное подсобное хозяйство
Такой участок подойдёт для выращивания сельхозпродукции или животноводства. Если вы хотите не только оборудовать грядки, но и создать своё фермерское хозяйство, выбирайте ЛПХ.
Можно построить и жилой дом, но только если ЛПХ находится в пределах населённого пункта. В остальных ситуациях — например, если участок находится на земле сельхозназначения — возводить капитальные строения нельзя.
Раньше существовали ДНП/Т. Расшифровывается как «дачное некоммерческое партнёрство / товарищество». Однако с 2019 года их приравняли к СНТ. Некоторые продавцы называют их по старинке, но разницы теперь нет.
Шаг №2. Выберите подходящие дом и участок
На досках объявлений много вариантов для загородного проживания. Запутаться — проще простого. Чтобы вам было проще понять, подойдёт ли конкретная дача или нет, можете ориентироваться на эти вопросы. 👇🏽
На какой бюджет рассчитываете? Самый дорогой вариант — ИЖС. На таком участке можно строить капитальные жилые дома, чаще всего здесь есть готовые коммуникации. СНТ, ОНТ и ЛПХ дешевле, но и ограничений там больше.
Если хотите оформить дачу в ипотеку, участок должен подходить для строительства капитального дома для круглогодичного проживания. Этим условиям соответствуют только ИЖС и СНТ. Возвести на заёмные средства лёгкий каркасно-щитовой домик без утепления и коммуникаций не получится.
Если хотите купить дачу в ипотеку, воспользуйтесь сервисом от М2. Заполните одну анкету, изучите ставки 24 банков-партнёров и отправьте заявку сразу в несколько из них. Останется лишь дождаться решения и выбрать лучшее предложение.
Как далеко от города находится дача? Здесь всё зависит от ваших предпочтений. Например, если вы планируете приезжать за город только на выходные, значит, важно, чтобы до дачи можно было доехать за 15–20 минут. А если будете отправляться на природу на всё лето, то участок может находиться и подальше.
Есть ли рядом вся нужная инфраструктура? К ней относятся не только магазины и рынки, но и дороги с подъездами к участку, остановки и станции, медпункт, водоёмы, детские площадки и многое другое. Подумайте, что для вас важно, и при выборе дачи отталкивайтесь от этого.
Внимательно изучите информацию из объявления. Многие продавцы в деталях описывают инфраструктуру, но иногда лукавят — например, говорят, что рядом с дачей есть озеро, а на деле оно уже заросло травой и мусором. Здесь вам пригодится онлайн-карта — можно изучить, что есть рядом.
Кроме того, часто продавцы выкладывают фотографии как самого населённого пункта, так и его окрестностей, а отзывы жителей конкретного посёлка или СНТ можно найти на форумах и в соцсетях.
Что находится на участке? Хорошо, если, кроме дома, будут и другие постройки: сарай, баня, гараж. Для тех, кто хочет заниматься урожаем, будет плюсом, если какие-то из культур уже высажены. Тем, кто планирует работать удалённо, нужна хорошая связь. И конечно, не обойтись без коммуникаций — если на даче нет водопровода и электричества, придётся проводить самостоятельно.
Найти подходящую дачу легко в разделе поиска домов на сайте М2 — можно настроить фильтры по площади, назначению участка и количеству комнат. Также есть поиск на карте — на случай, если вам так удобнее ориентироваться.
Шаг №3. Проверьте понравившийся участок и продавца
Даже если на первый взгляд участок и дом кажутся прекрасными, не факт, что с ними не будет проблем в будущем. Вот с какими рисками вы можете столкнуться.
Проблемы с документами и продавцом. Например, дача может оказаться в залоге, а продавец — банкротом. Или у бывшего владельца есть супруга, которая не дала согласие на проведение сделки. Если всё это вскроется до подписания договора, то вы просто потратите время зря. А если после заключения сделки, то потеряете и деньги, и недвижимость.
Обязательно проверяйте все документы:
- паспорт продавца с печатью о браке;
- правоустанавливающие документы — договор купли-продажи, дарения или мены (отдельно на дом и участок), свидетельство о наследовании, выписку из ЕГРН;
- справки об отсутствии задолженности по оплате ЖКУ;
- нотариальное согласие супруга (супруги) на продажу;
- разрешение органов опеки и попечительства, если есть несовершеннолетние и недееспособные собственники.
А ещё узнайте, находится ли участок в залоге, аренде или под арестом судебных приставов. Можно запросить информацию через МФЦ или на сайте Госуслуг.
Постройки на участке незаконные. К примеру, владелец возвёл на участке дом и не зарегистрировал его — тогда все заботы о постановке здания на учёт лягут на ваши плечи. Ещё есть ситуации, когда дом не соответствует ВРИ участка. Например, на земле для ОНТ стоит капитальное строение с фундаментом. Администрация может признать его самовольной постройкой и заставить снести.
Чтобы обезопасить себя, обязательно посмотрите графу с ВРИ в выписке ЕГРН или проверьте через публичную кадастровую карту (ПКК) Росреестра. Информация предоставляется бесплатно — чтобы её получить, достаточно знать кадастровый номер участка.
Например, здесь ВРИ — личное подсобное хозяйство, причём оно находится в населённом пункте. Можно смело строить дом с фундаментом
Реальные границы не совпадают с документами. Иногда бывает так: в выписке ЕГРН кадастровые границы участка одни, а на деле они совсем другие. И тогда оказывается, что часть дачи «залезает» на соседний участок. Хорошо, если это просто забор — его можно отодвинуть. А если это баня или даже дом? Придётся сносить.
Перед покупкой дачи проверьте границы участка по выписке ЕГРН и на ПКК Росреестра. Можно использовать карту, которая накладывает границы на здания. Если они не совпадают с реальными, попросите продавца сделать межевание — то есть процедуру уточнения границ территории. В случае отказа лучше подумать, стоит ли покупать такую дачу.
Фрагмент кадастровой карты. Видно, что с межеванием всё в порядке — постройки находятся ровно в границах участков. Небольшое смещение — это нормально
Дача находится в зоне с особыми условиями использования территории (ЗОУИТ). К ним относятся водоохранные и рыбоохранные зоны, придорожные полосы, особо охраняемые природные территории — всего есть 28 видов ЗОУИТ. Если дача попадает в одну из них, могут действовать ограничения: например, на участке нельзя строить дом или можно, но определённой высоты.
Шаг №4. Составьте надёжный договор купли-продажи
По желанию вы можете использовать задаток — это сумма, которую покупатель перечисляет продавцу в счёт стоимости дачи. Он защищает сразу обе стороны. Если покупатель вдруг передумает, деньги останутся у продавца. А если продавец сорвёт сделку, ему придётся вернуть задаток в двойном размере.
Сам договор купли-продажи (ДКП) заполняется в произвольной форме — например, по такому образцу.
Главное, чтобы там было прописано два момента:
- вид разрешённого использования — ИЖС, СНТ, ОНТ или ЛПХ;
- данные участка и дома, если вы покупаете сразу два объекта недвижимости.
Фрагмент ДКП для дачи. Жёлтым отмечены важные моменты: категория земли и количество недвижимых объектов
Договор составляется и подписывается в трёх экземплярах: один остаётся y вас, другой — y продавца, а третий передаётся в Росреестр.
Зарегистрировать ДКП можно двумя способами:
1. Обратиться в МФЦ вместе с продавцом. Предъявите ваши паспорта и ДКП, а также оплатите пошлину в размере 2000 рублей. Сотрудник примет документы, выдаст расписку и назовёт дату, к которой всё будет готово. B назначенное время заберёте документы и получите новую выписку из ЕГРН, где будете указаны как новый собственник участка.
2. Перерегистрировать недвижимость на сайте Росреестра. Этот способ подойдёт, если продавец разрешил удалённые сделки с его недвижимостью, а у вас есть усиленная квалифицированная электронная подпись (УКЭП). Получить её можно в одном из аккредитованных удостоверяющих центров — понадобятся паспорт, ИНН и СНИЛС.
После этого регистрируетесь в личном кабинете Росреестра, заполняйте анкету и прикладывайте сканы документов — например, паспорта всех участников сделки и ДКП. Оплачиваете пошлину и ждёте, когда в Росреестре проверят заявление — о результатах оповестят по электронной почте.
О чём важно помнить после покупки дачи
Итак, теперь вы владелец загородного дома — самое время его обустраивать, а также приводить в порядок земельный участок. Не стоит забывать и про другие расходы.
Взносы. Это касается тех, кто купил дачу в СНТ или ОНТ. Они существуют только за счёт взносов членов товарищества. На эти деньги вывозят мусор, убирают территорию, чистят и ремонтируют дороги, охраняют посёлок, покупают и устанавливают общее имущество: контейнеры, качели, ворота на выезде. Размер взносов, а также срок оплаты определяет само СНТ или ОНТ — можете уточнить у председателя.
Налоги. Собственник загородного дома обязан платить два налога: на земельный участок, а также на дом и строения. Оба платежа — местные, идут в региональный бюджет. Соответственно, размер отличается в разных субъектах РФ.
Налоги рассчитываются по следующим формулам.
1. Земельный налог = кадастровая стоимость земельного участка × ставка налога. Последнюю устанавливают региональные власти, информацию о ней можно найти на сайте ФНС.
2. Налог на постройки = кадастровая стоимость постройки × 0,1%, если площадь не превышает 50 м². Иначе — кадастровая стоимость × 0,5%.
Важный нюанс: если у вас несколько построек на даче, платить налог придётся за все капитальные строения. То есть у них есть фундамент, они зарегистрированы в Росреестре, а площадь больше 50 м².
При этом ст. 407 НК РФ гласит, что можно освободиться от уплаты налога на любое из таких строений. Допустим, на вашей даче, кроме дома, есть ещё две капитальные постройки с фундаментом: гараж на три машины площадью 60 м² и баня 55 м². Можете выбрать льготу либо за баню, либо за гараж.
Список использованных источников
«Земельный кодекс Российской Федерации» от 25.10.2001 N 136-ФЗ, статья 105. Виды зон с особыми условиями использования территорий // СПС КонсультантПлюс.
Справочная информация о ставках и льготах по имущественным налогам // ФНС России.
«Налоговый кодекс Российской Федерации (часть вторая)» от 05.08.2000 N 117-ФЗ, НК РФ Статья 407. Налоговые льготы.
