 Обман при покупке и продаже квартиры — довольно частая история. Вы тратите время на поиски, едете на просмотр — а в реальности вас ждёт проблемная квартира без ремонта и под залогом.

Отсечь такие варианты можно ещё на этапе объявления. Специалисты М2 рассказывают про популярные способы обмана покупателей квартир и объясняют, как вовремя распознать ловушку.


 
### 1. Стоимость квартиры ниже рынка


Допустим, вы ищете квартиру и натыкаетесь на удачный вариант с современным ремонтом и в удобном районе. Цена тоже привлекательная — нужно ехать на просмотр. Но не спешите — если цена ниже рынка на 15–20%, это повод насторожиться. 

Скорее всего, с недвижимостью что-то не то. Например, планировка жилья не узаконена или там прописан ребёнок, которого можно выписать только через суд. Все эти скрытые нюансы рано или поздно всплывут, но к тому времени вы уже можете потерять время, силы, деньги и другие потенциально интересные варианты.

**Как не попасться в ловушку**

Нет ничего плохого, если продавец сбросил цену на 5–10%. Такое бывает, когда собственнику нужно срочно переехать в другой город или в квартире нет ремонта (и по фотографиям это видно). Но про такое обычно пишут в описании — если с жильём всё хорошо, а цена подозрительно низкая, лучше пропустить объявление.

Чтобы определить адекватную стоимость квартиры, сравните между собой все похожие по площади и местоположению варианты. Проще всего это сделать с помощью карты [сервиса М2](https://m2.ru/moskva/nedvizhimost/karta/kupit-kvartiru/?utm_source=m2media&utm_medium=article&utm_campaign=M2_article_internal_b2c_rus_pokupka_all_no_event). 

|  |
| -- |
| На сайте Метра квадратного — тысячи объявлений от надёжных продавцов. Любое понравившееся жильё можно купить онлайн с помощью безопасной сделки, в том числе — в ипотеку. |
Просто кликните по заинтересовавшему вас объявлению, а после — откройте карту и проверьте другие квартиры в округе. На карте М2 можно посмотреть не только примеры других объявлений, но и расположение квартиры — например, сколько идти до метро и есть ли рядом школа.
<Image
  src="https://cdn.m2.ru/assets/file-upload-server/e55bc99dda4896b191dc3936f3291a49.jpeg"
  imageSource=""
  hideImageSource={false}
  fullWidth={false}
>

Карта сервиса М2

</Image>


### 2. Слишком долгий срок продажи


[По статистике](https://lenta.ru/news/2022/03/29/time/), на продажу квартиры нужно 103 дня. Хорошие варианты с ремонтом и адекватной стоимостью уходят ещё быстрее. А вот проблемные с шумными соседями или в доме под снос могут висеть на сайтах годами. 

**Как не попасться в ловушку**

Обязательно проверяйте дату публикации — желательно, чтобы объявлению было не больше полугода. При этом продавцы могут специально поднимать его выше, чтобы увидели новые покупатели. Но это можно легко отследить в истории публикации. 

На сайте М2 можно увидеть не только дату создания объявления, но и дату его обновления. 
<Image
  src="https://cdn.m2.ru/assets/file-upload-server/146f29445c0c97dbd7d282a57696832e.jpeg"
  imageSource=""
  hideImageSource={false}
  fullWidth={false}
>

Описание квартиры в сервисе М2

</Image>


### 3. Продажа только за наличные


Иногда продавец может указывать в объявлении, что он не готов связываться с ипотекой, материнским капиталом и другими формами оплаты — ему нужны только наличные. Для этого есть несколько причин: например, прежний собственник не узаконил планировку — тогда банк не одобрит такую сделку. Или же продавец не хочет указывать полную стоимость в договоре — так он планирует уменьшить налог от продажи.

**Как не попасться в ловушку**

Всё просто: старайтесь не рассматривать варианты «продажа только за наличные» — скорее всего, с ними есть проблемы. Если же квартира вам очень нравится, попробуйте связаться с продавцом и узнать причину, почему он не готов к ипотеке. Возможно, просто боится затяжной сделки — тогда его можно переубедить. Но в том случае, когда с квартирой что-то не то, лучше от неё отказаться.

### 4. Слишком мало фотографий

Первое, на что смотрят при поиске квартиры, — это фотографии. Надёжные продавцы это понимают, поэтому стараются делать снимки с разных ракурсов. Причём некоторые выкладывают ещё двор, подъезд и план БТИ, что поможет покупателю представить общую картинку жилья. В противном случае от вас, вероятно, пытаются скрыть «убитую» квартиру, где уже 30 лет не делали ремонт.

**Как не попасться в ловушку**

Стоит насторожиться, если объявление совсем пустое или с одним-двумя смазанными снимками со странных ракурсов. Может быть продавцу было лень фотографировать, а возможно, он просто не хочет показывать ржавые трубы, подтёки на потолке и плесень в ванной.

При поиске недвижимости воспользуйтесь фильтрами в сервисе М2. Они помогут вывести варианты только с фото и отсекут неподходящие квартиры. Ещё один лайфхак: в превью объявлений в М2 видно, сколько снимков загрузил продавец — если их слишком мало, на карточку даже не придётся кликать.

<Image
  src="https://cdn.m2.ru/assets/file-upload-server/a3c97f9ca47b6ee3b73e5e2655027e84.jpeg"
  imageSource=""
  hideImageSource={false}
  fullWidth={false}
>

Здесь фотографий больше 20 — причём есть как комнаты, так план квартиры и двор

</Image>

### 5. Поддельные фотографии

Бывает обратная ситуация — в объявлении много разнообразных фотографий, но они не относятся к этой квартире. Просто продавец специально загрузил снимки чужого жилья, чтобы привлечь внимание и получить много звонков. По телефону он может сказать, что такой квартиры в продаже нет, зато есть другие хорошие варианты.

**Как не попасться в ловушку**

Попробуйте найти фотографии из объявления в поисковике. Если они уже публиковались на других досках или даже сайтах с интерьерами, система это сразу покажет.

Ещё вам пригодится функция онлайн-просмотра в сервисе М2. Предложите продавцу показать квартиру по видеосвязи — так вы сможете детально изучить недвижимость и при этом никуда не выезжать.
<Image
  src="https://cdn.m2.ru/assets/file-upload-server/1c5f277a96e93740adbd99668fb1f647.jpeg"
  imageSource=""
  hideImageSource={false}
  fullWidth={false}
>

Квартира на сайте М2, которую готовы показать по видеосвязи, отмечена значком «онлайн-просмотр» 


</Image>


### 6. Проблемы с описанием

Например, описание слишком короткое. Про квартиру либо ничего не написано, либо написано, но минимально — только про количество комнат и наличие ремонта. Или же часть информации не соответствует действительности. Допустим, продавец пишет, что площадь квартиры 35 м². По факту это вместе с балконом, а без него — всего лишь 29 м².

И в первом, и во втором случае вас, скорее всего, пытаются сподвигнуть прийти на просмотр. Вдруг квартира понравится с недостатками, и вы закроете на них глаза? Никого не волнует, что вы зря потратите время.

**Как не попасться в ловушку**

Во-первых, лучше откажитесь от объявлений без описаний — не факт, что продавец хочет вас обмануть, однако выяснение всей информации тоже энергозатратный процесс.

А во-вторых, внимательно всё читайте и перепроверяйте несколько раз. Продавец указал, что до метро 10 минут пешком? Найдите дом в навигаторе и постройте маршрут. Написано, что во дворе есть место для парковки? Проверьте это с помощью просмотра панорамы улиц в сервисе М2. Так точно будете знать, что вас не обманывают, а значит, не потратите время на просмотр неподходящей квартиры.
<Image
  src="https://cdn.m2.ru/assets/file-upload-server/f65f4531a92c7a404d12b3b247498761.jpeg"
  imageSource=""
  hideImageSource={false}
  fullWidth={false}
>

Пример панорамы улицы в одном из объявлений на сайте М2

</Image>


### 7. Скрытые юридические ограничения

Итак, вы внимательно изучили эту статью и с её помощью нашли идеальное на первый взгляд объявление — много фотографий, информативное описание, адекватная цена. Но есть то, о чём собственник может умолчать — например, что квартира в залоге или продавалась шесть раз за последние три года. И хорошо, если это вскроется на этапе просмотра квартиры — но ведь к тому времени вы уже можете выйти на сделку и заплатить продавцу аванс.

**Как не попасться в ловушку**

Сразу запросите у продавца все документы — выписку из ЕГРН, свидетельство о регистрации права собственности, паспорта всех прописанных в квартире и так далее. Найти какую-то информацию можно и самостоятельно — узнать кадастровый номер квартиры и заказать отчёт из ЕГРН можно на сайте Росреестра.
<Image
  src="https://cdn.m2.ru/assets/file-upload-server/6309a87c88ae281a8ad51b53e488b6d4.jpeg"
  imageSource=""
  hideImageSource={false}
  fullWidth={false}
>

Соответствующую кнопку выделили красным

</Image>

Чтобы получить отчёт, достаточно уточнить у продавца номер квартиры. А после специалисты M2 подготовят данные о текущих собственниках, арестах, залогах и других ограничениях. Всю информацию отправят на электронную почту — можете так проверить хоть все понравившиеся объявления.

 

7 приёмов, как распознать обман в объявлениях о квартирах

 При покупке квартиры важно смотреть не только на расположение, виды из окон и наличие парковки, но и на технологию строительства дома. От этого зависит без преувеличения многое: например, будет ли вам комфортно жить и сможете ли вы сделать перепланировку по своему вкусу.

Есть три основных технологии строительства: панельная, кирпичная и монолитная. Расскажем, какие у них есть особенности и какую новостройку лучше выбрать.

 Разбираемся в технологиях строительства

## Панельные дома: для тех, кто хочет сэкономить на покупке квартиры и быстро получить ключи

Дома из панелей возводят и сегодня, а технология считается одной из самых простых. Стены и перекрытия делают из железобетона на заводе, затем привозят на стройплощадку, где их устанавливают друг на друга и скрепляют цементом. 

<Image
  src="https://cdn.m2.ru/assets/file-upload-server/bdf0ec029676c4deddca0076985c5bf5.jpeg"
  imageSource="https://ru.freepik.com/"
  hideImageSource={false}
  fullWidth={false}
>
</Image>

** Особенности панелек:**

** — Они одни из самых доступных на рынке.** Железобетонные панели, цемент и другие материалы, необходимые для возведения таких домов, относительно недорогие.


** — Строительство панельных новостроек занимает от шести месяцев до года.** При этом работать можно даже зимой — в морозы с панелями ничего не случится.

** — Стены не требуют выравнивания.** Панели ровные, поэтому их достаточно только прошпаклевать и прогрунтовать.

** — Ограниченность планировок.** Стены возводятся из цельных панелей, которые изготавливают на заводе по одному проекту. Поэтому в панельных новостройках квартиры практически одинаковые. Однако любая перепланировка под запретом — часто внутренние перегородки тоже сделаны из панелей (стены становятся несущими и сносить их нельзя).

** — Тепло- и шумоизоляция чуть хуже, чем в других домах.** Причина — толщина плит (от 140 до 220 мм) и наличие стыков. Но в современных панельных новостройках проблема легко решается. Например, вместо обычной панели застройщики всё чаще используют сэндвич-панель. Это полая конструкция из железобетона, которая изнутри заполняется звуко- и теплоизоляционными материалами. Также стены могут дополнительно утепляться пенопластом, минеральной ватой и «тёплой» штукатуркой.

## Кирпичные дома: для тех, кто неограничен в бюджете и может подождать

Упрощённо технология строительства кирпичного дома выглядит так: заливают бетонный фундамент, возводят несущие внешние стены первого этажа и внутренние перегородки — их делают либо из кирпича, либо из бетона. Затем кладут железобетонную плиту-перекрытие, на нём строят второй этаж и так далее.

<Image
  src="https://cdn.m2.ru/assets/file-upload-server/878bd3206e37a706cdedf059b8b5c1c6.jpeg"
  imageSource="https://ru.freepik.com/"
  hideImageSource={false}
  fullWidth={false}
>
</Image>

** Основные свойства домов из кирпичей:**

** — Материал считается одним из самых экологичных и комфортных для жизни.** Кирпичные дома хорошо вентилируются и удерживают тепло. Поэтому летом в них не жарко, а зимой не холодно. А ещё в таких новостройках не страшны плесень и грибки — кирпич отлично отводит влагу.

** — Высокий срок эксплуатации.** Кирпичные дома, как и монолитные, могут стоять до 150 лет. В основном это зависит от вида кирпича. Есть два популярных: керамический и силикатный. Первый прочный, влагоустойчивый и звуконепроницаемый, но более дорогой. Второй дешевле, однако сильнее подвержен перепадам температуры и влажности, быстрее разрушается. По этой же причине дома из силикатного кирпича всё равно приходится утеплять.

** — Выглядят стильно и дорого.** У таких домов более интересные планировки, в которых можно убирать внутренние перегородки и самостоятельно проектировать расположение комнат. Главное — не сносить несущую стену. Она самая широкая, 380 мм (толщиной в три кирпича).

** — Высокая себестоимость строительства.** Кирпичи нужно долго укладывать вручную, а для работы с материалом нужны каменщики с высокой квалификацией. На возведение одного дома нужно 3–4 года. Поэтому кирпичные новостройки можно встретить чаще всего в проектах бизнес- и премиум-класса. Хотя и в доме комфорт-класса его тоже используют, например, как дополнение к бетону и другим материалам или в качестве отделки фасада.

## Монолитные дома: для тех, кто хочет реализовать в квартире смелые идеи

Монолитная технология строительства объединяет в себе преимущества кирпичной и панельной. Сначала закладывают фундамент, на нём монтируют стальную арматуру — получается металлический каркас. Дальше по обе стороны от каркаса ставят опалубку — это два щита из стали или прочного пластика. Внутрь заливают бетон и ждут застывания. После щиты снимают и поднимают выше для строительства следующего этажа. Таким способом сначала возводят внутренние стены, потом наружные. Последние могут быть как из бетона, так и из кирпича.

<Image
  src="https://cdn.m2.ru/assets/file-upload-server/8d02e887afe7ee1c84ddc52b31ee4e00.jpeg"
  imageSource="https://ru.freepik.com/"
  hideImageSource={false}
  fullWidth={false}
>
</Image>

** Особенности монолитных домов:**

** — Это цельное железобетонное сооружение.** Оно может простоять до 150 лет и выдерживает огромные нагрузки. По этой причине дома бывают очень высокими — до 25–30 этажей.

** — В монолитных домах минимум несущих стен.** Основную нагрузку берёт на себя бетонный каркас. Именно с появлением монолитной технологии строительства стали популярны свободные планировки без внутренних стен и перегородок — можно спроектировать квартиру как захочется.

** — Нет стыков, щелей и швов.** Благодаря этому в монолитном доме тепло и практически не слышны звуки с улицы. Но от соседей слышимость может быть хорошей — всё из-за того, что внутри бетона железная арматура, которая принимает звук и вибрации и передаёт их дальше. Поэтому многие застройщики укладывают между квартирами дополнительную шумоизоляцию. 

## Подытожим главное: какой дом лучше выбрать?

Всё зависит от бюджета, целей и других личных запросов. Чтобы вам было проще, мы составили список основных отличий каждого типа новостройки и расписали жизненные сценарии.

** Панельные.** Быстровозводимые и недорогие новостройки экономкласса, с типовыми планировками. Теплоизоляция чуть хуже, чем в других домах. Идеальный вариант для тех, кто хочет взять квартиру под сдачу или просто сэкономить. К примеру, когда родители покупают квадратные метры студенту. Или когда молодая пара хочет как можно скорее переехать в собственное гнёздышко. 


** Кирпичные.** Экологичные, комфортные для проживания новостройки бизнес-класса и выше. Есть как типовые, так и необычные планировки. Одни из самых дорогих на рынке. Подойдут тем, кто неограничен в бюджете и берёт квартиру для собственного проживания — в доме будет тепло и тихо.

** Монолитные.** Цельные и долговечные сооружения комфорт-класса и выше. Хорошая теплоизоляция и возможность перепланировки. Но есть нюансы, связанные со звукоизоляцией. Хороши для тех, кто желает организовать пространство квартиры на свой вкус — например, объединить кухню с гостиной и выделить зону для спальни. 


|  |
| --- |
| Уже определились с типом дома и выбрали квартиру? Воспользуйтесь [сервисом «Защита сделки» от Метра квадратного.](https://m2.ru/services/guaranteed-deal/?from=m2media_kakoi-dom-vibrat/) Специалисты М2 помогут проверить юридическую чистоту недвижимости, дадут рекомендации по устранению рисков и предоставят сертификат по защите сделки сроком от 10 лет. Если после покупки что-то пойдёт не так и вы потеряете жильё, вам вернут его полную стоимость.  |

Какой дом выбрать: панельный, кирпичный или монолитный

 Поиск хорошего жилья — это настоящий квест не для слабонервных. Надо обращать внимание на инфраструктуру района, транспортную доступность нужных вам локаций, состояние квартиры и дома в целом. 

А когда повезет найти что-то стоящее, сразу же начнется суета с бумагами. Ведь важно проверить все: от справки о зарегистрированных в квартире людях до документов, которые подтверждают право собственности. Плюс в качестве вишенки на торте — придется разбираться с ипотекой. 

Однако можно легко упростить весь процесс. Рассказываем про полезные функции [Mетра квадратного](https://m2.ru/nedvizhimost/kupit-kvartiru/) (М2), которые помогут вам выбрать квартиру. 

На сайте Метра квадратного


##  Настроить фильтры на ту квартиру, которая нужна именно вам

Чтобы не тратить лишние силы и нервы на поиск квартиры, лучше с самого начала отсеять недвижимость, которая точно вам не подходит. Сделать это в [сервисе M2](https://m2.ru/nedvizhimost/kupit-kvartiru/) можно с помощью разных фильтров. 

Сначала нужно выбрать площадь и примерное расположение дома на карте. А потом можно задать все остальные параметры: от высоты потолков, материала стен и года постройки здания до типа сделки и продавца. Среди фильтров есть даже хорошая (по данным Департамента науки и образования) школа рядом и возможность онлайн-просмотра жилья. 

<Image
  src="https://cdn.m2.ru/assets/file-upload-server/e93971a6b0aad756ccc309429d2c3764.jpeg"
  imageSource=""
  hideImageSource={false}
  fullWidth={false}
>

Есть и такой фильтр для тех, кого не впечатляют верхние и нижние этажи


</Image>


## Сохранить поиск или пройти квиз для экономии времени

Постоянно вводить одни и те же критерии, выбирая квартиру, утомительно — особенно при таком обилии фильтров. Поэтому [на m2.ru](https://m2.ru) есть возможность сохранить поиск. 

Чтобы ей воспользоваться, нужно просто войти в свой личный кабинет на сайте — в верхней панели инструментов появится кнопка «Сохранить поиск». Если ваши предпочтения по поводу квартиры не меняются, не придется каждый раз указывать все нюансы заново. А еще вас уведомят по почте, когда в сохраненном поиске появятся новые объекты. 

<Image
  src="https://cdn.m2.ru/assets/file-upload-server/4112e42c9530fd3d890d8797257a3bd4.jpeg"
  imageSource=""
  hideImageSource={false}
  fullWidth={false}
>
</Image>

Если вы ищете именно квартиру в новостройке, а не вторичку, можно сэкономить ещё больше времени и пройти [короткий квиз](https://m2.ru/novostroyki/quiz/?utm_source=M2media&utm_medium=posts&utm_campaign=novostroyki). Это займет от силы пару минут, а в результате вы получите отличные варианты квартир и полезные промокоды на сервисы M2:

> скидку 10% на дизайн–проект квартиры;

> скидку 2500 рублей на проверку недвижимости;

> скидки и бонусы на мебель и оборудование от партнёров M2. 


## Бесплатно проверить объект по данным Росреестра — причём ещё до просмотра

Да, сервис позволяет не тратить свое время на поездки в каждую квартиру — можно вычислить проблемные варианты не просто перед покупкой, а еще до просмотра. Проверка документов бесплатная — чтобы её заказать, нужно просто кликнуть на соответствующую кнопку под объявлением.

<Image
  src="https://cdn.m2.ru/assets/file-upload-server/82cfed3bd3c3812a585dc298601c9720.png"
  imageSource=""
  hideImageSource={false}
  fullWidth={false}
>
</Image>

Вам нужно будет лишь уточнить у продавца номер квартиры. А специалисты M2 подготовят данные о текущих собственниках, арестах, залогах и других ограничениях. Его отправят на вашу электронную почту. 


## Подать заявку на ипотеку прямо из объявления + получить бесплатную консультацию

Бороздить интернет и обзванивать банки в поисках лучших условий по ипотеке не придётся. На сайте M2 можно подать заявку на кредит прямо из любого объявления. 

Для этого нужно кликнуть на процентную ставку, указанную в карточке, и заполнить небольшую анкету. [Калькулятор ипотеки](https://m2.ru/ipoteka/calculator/) за секунду покажет подходящие вам предложения среди 24 банков, а вам надо будет выбрать лучшие и подать заявку. Плюс можно заказать консультацию при необходимости.

<Image
  src="https://cdn.m2.ru/assets/file-upload-server/f0684ea833887255cd516f7a47e8eb4d.jpeg"
  imageSource=""
  hideImageSource={false}
  fullWidth={false}
>
</Image>

Так найти идеальный вариант ипотеки получится намного быстрее, 
ведь нужно будет выбирать из предложений, которые точно вам подходят. 


## Обратиться за помощью к риелтору

Если мысль о самостоятельном поиске квартиры всё равно внушает вам ужас, можно полностью переложить этот процесс на профессионала. 

Чтобы связаться с риелтором, нужно просто оставить свое имя и номер телефона на сайте. Вам перезвонят и проведут короткую консультацию — если решите воспользоваться услугой, квартиру мечты подберут за вас. 





Выбор