 За последние несколько месяцев изменились условия выдачи ипотеки — с 1 октября 2023 года банки должны использовать повышенные коэффициенты при оформлении кредитов с первоначальным взносом до 20%. Такое же требование применяют при работе со слишком закредитованными заёмщиками. В связи с этим одобрить ипотеку стало сложнее.

Центробанк ужесточил требования для финансовых учреждений — повысил надбавки к коэффициентам риска по ипотечным кредитам, чтобы ограничить риски заёмщиков и банков. Соответственно, если раньше эти надбавки были достаточно разумные, то сейчас их повысили в несколько раз, больше всего — в сегменте первичного рынка. 


 Главные причины отказа

 Эти изменения повлияли на рост отказов в выдаче жилищных кредитов.

*Какие самые частые причины отказа в выдаче ипотеки и как этого избежать, рассказывает Юлия Отводная, заместитель руководителя отдела ипотечного кредитования «Этажи», Москва.*


## 1. Невозможность подтвердить официальный доход 

До октября 2023 банки могли одобрить кредит по двум документам — паспорту и СНИЛС. Но после ужесточения требований Центробанка многие требуют официальное подтверждение дохода заёмщика. Как правило, это не означает отказ. На стадии рассмотрения заявки банк может дополнительно запросить подтверждение дохода или попросить указать созаёмщика.
<Image
  src="https://cdn.m2.ru/assets/file-upload-server/90fd2a6f6b2b72e8b8a3ac195b2b2f19.jpeg"
  imageSource=""
  hideImageSource={false}
  fullWidth={false}
>

Если заёмщик работает в найме, в справке указывают данные о компании и доходе. Обычно это среднемесячный доход и размер НДФЛ за последние 12 месяцев


</Image>


Если клиент не может официально подтвердить доход, то получает отказ. А если предоставляет подтверждение, то ипотеку скорее всего одобрят. 

Некоторые банки вводят индивидуальные условия. Например, заявку клиентов, которые работают в найме, могут рассмотреть по двум документам, в то время как собственникам бизнеса одобряют кредит только с полным пакетом документов. В случае с самозанятыми банки могут рассмотреть заявку как по двум документам, так и запросить справку о доходах. 


### 2. Размер первоначального взноса 


Размер первоначального взноса влияет на вероятность одобрения ипотеки, то есть чем он меньше, тем выше риск отказа. Это также связано с новыми требованиями Центрального банка к коэффициентам риска по ипотечным кредитам. Чтобы банку выдать кредит на 10 миллионов рублей с первоначальным взносом 10–15%, ему нужно зарезервировать порядка 90 миллионов (это если мы рассматриваем первичный рынок). То есть это те деньги, которые не будут работать. А для того, чтобы выдать кредит на те же 10 миллионов, но с первоначальным взносом 50%, банк должен зарезервировать условно 30 миллионов рублей.

Почти все банки начали поднимать порог первоначального взноса. По госпрограммам с сентября 2023 минимальный первоначальный взнос — 20%. Из-за требований Центрального банка кредитные организации увеличивают первоначальный взнос и по классическим ставкам на вторичное жильё и новостройки. 


### 3. Наличие просрочек по платежам 


Бывает такое, что у клиента вроде бы всё в порядке по документам, но при этом он получает отказ. В таком случае необходимо заказать кредитную историю. В ходе проверки может выясниться, что есть просрочки по платежам — текущие или в течение последнего года. Это тоже одна из причин отказов, и таких клиентов становится всё больше. 

В таком случае важно закрыть все просрочки и предоставить справки банку. Ряд банков такие заявления рассмотрит и, возможно, даст одобрение. Выходом для покупки квартиры также может стать оформление ипотеки на родственников или близких.


### 4. Испорченная кредитная история


Некоторые банки смотрят кредитную историю клиентов за последние 3 года, другие — за 5 лет. Если есть текущие просрочки или плохая кредитная история, то необходимо смотреть рейтинг. Получить одобрение при низком кредитном рейтинге достаточно сложно. 

Единственный вариант в случае отказа — это искать другого человека, на которого можно оформить кредит. 

<Image
  src="https://cdn.m2.ru/assets/file-upload-server/b20d7cf1d260a07f431399091b29b56e.jpeg"
  imageSource=""
  hideImageSource={false}
  fullWidth={false}
>

Заказать кредитную историю можно на Госуслугах


</Image>


### 5. Высокая кредитная нагрузка 


При высокой кредитной нагрузке также можно получить отказ от банка. На данный момент максимальный процент дохода, который может уходить на кредитные обязательства — 60%. Если условно у человека зарплата 100 000 рублей, он может платить по кредитам не более 60 000 рублей. При такой кредитной нагрузке банк может одобрить ипотеку, но до подачи заявки желательно закрыть часть текущих кредитов и кредитных карт.



<Notification>

### Выводы

1. Вероятность одобрения ипотеки значительно выше, если официально подтвердить свой доход.
2. Минимальный размер первоначального взноса по ипотеке с господдержкой увеличен до 20%. Общая тенденция — чем выше первоначальный взнос, тем больше шансов получить ипотеку.
3. Если есть просрочки по текущим кредитам, их необходимо погасить, — тогда банк может дать ипотеку. В случае отказа есть только один вариант — оформить жилищный кредит на родственников.
4. Плохая кредитная история — весомый повод поискать среди близких человека, который согласится взять на себя кредит.
5. Посчитайте, какой процент от вашего официального дохода уходит на оплату кредитов, в том числе по кредитным картам. Чтобы оформить ипотеку, он должен составлять не более 60%.


</Notification>





Почему банк не одобрил ипотеку

 Покупатели недвижимости, которые впервые берут ипотеку, обычно не знают с какой стороны к ней подступиться. Они стесняются задавать вопросы и ленятся собирать ответы по всему интернету. В итоге вместо них решение по условиям часто принимают менеджеры банков, риелторы агентств, представители застройщиков, друзья и родственники.

Вроде бы что такого, а вроде бы есть риск поставить подпись под сомнительными пунктами. Чтобы этого не случилось, нужно владеть базовым набором знаний. Ниже собрали для вас лаконичный гайд с ответами на «стыдные» вопросы.


 О чём стесняются спрашивать новички


###  1. Ипотека — это обычный кредит, только на недвижимость?

В целом да. Вы берёте у банка деньги под процент на покупку жилья, а в качестве гарантии возврата средств оно весь кредитный период находится в залоге.

Если вдруг перестанете платить, то за это могут быть штрафы, передача долга коллекторским агентствам, ухудшение кредитной истории, конфискация имущества. Как только полностью закроете ипотеку — залог снимают, Добби свободен, можно открывать шампанское.


### 2. На какой срок банки выдают ипотеку и от чего это зависит?

В России банки выдают [ипотеки сроком от года](https://m2.ru/ipoteka/na-odin-god/?from=m2media_13-stidnikh-voprosov-ob-ipoteke) до 30 лет. Тут всё зависит от суммы ежемесячных платежей. Чем меньше срок, тем выше платёж, и наоборот. Но можно и досрочно погасить кредит уже в процессе выплат — либо частично, либо полностью.

Например, если вы возьмёте в кредит 5 000 000 ₽ с первоначальным взносом 1 000 000 ₽ по ставке 6,6% на 10 лет, то выплатите банку 5 823 724 ₽. При сроке на 30 лет сумма составит уже 10 566 208 ₽.


### 3. Как понять, сколько в месяц я буду платить по ипотеке?

Это зависит от первоначального взноса, ипотечной ставки, суммы и срока кредита. Если есть эти данные, введите их в любой ипотечный калькулятор, чтобы рассчитать примерный ежемесячный платёж. Точную сумму и график получите только в банке.
Например, если возьмёте в кредит 7 000 000 ₽, по ставке 10% на 15 лет — в месяц будете платить 75 222 ₽, 30 лет — уже 61 430 ₽.


### 4. Как банк решает одобрить ипотеку или нет?

Обязательно смотрят на кредитную историю: сколько брали в долг у банков, какие суммы, вовремя ли платили. Если были просрочки, то это веский повод отказать в ипотеке.

Также для повышения вероятности одобрения важно иметь официальный доход: белая зарплата, пенсия, поступления от сдачи квартиры, деньги от ведения предпринимательства и подтвержденный доход от фриланса (самозанятость). Такие заёмщики вызывают у банка большее доверие, потому что прозрачно зарабатывают деньги.

Ещё банк должен убедиться, что кредит не помешает поддерживать нормальный образ жизни. Платежи по ипотеке = 40–50% от вашего заработка. Например, если зарплата 80 000 ₽, то ежемесячно по мнению банка вы не может платить более 40 000 ₽.

Кроме того, все банки смотрят и на второстепенные факторы вроде трудового стажа и возраста. Желательно, чтобы вы отработали на последнем рабочем месте минимум полгода и были не старше 65 лет на момент погашения кредита.


### 5. А если нет официального дохода? Мне не дадут ипотеку?

Неофициальный доход — это любые поступления, которые не облагаются налогом. Переводы от родственников или деньги с фриланса без оформления самозанятости или индивидуального предпринимательства.

Шансы получить ипотеку есть, но они ниже. А если её и одобрят, то условия будут хуже — первоначальный взнос может доходить до 35%. И запрашиваемую сумму могут не дать, предложат меньше. 

Например, если вы возьмёте в кредит 6 000 000 ₽ по ставке 9% за 20 лет вы выплатите 12 956 054 ₽, а со ставкой 9,5% — 13 422 688 ₽. Разница почти в полмиллиона.


### 6. Можно ли в будущем поменять условия кредита?

Да, с помощью [рефинансирования](https://m2.ru/ipoteka/refinansirovanie-ipoteki/?from=m2media_13-stidnikh-voprosov-ob-ipoteke). Это оформление ипотеки на новых условиях. Фактически вы полностью или частично гасите старый кредит за счёт нового. Чаще всего это делается, чтобы снизить процентную.

Например, с ипотекой 5 000 000 ₽, сроком на 15 лет и ставкой 8% вы бы платили 47 782 ₽, а после рефинансирования до 6% годовых — 42 192 ₽.


### 7. Что будет, если не внесу платёж вовремя? У меня заберут квартиру?

Если это случится один раз, то ничего страшного — максимум начислят небольшую пеню, уведомят о пропущенном платеже и попросят его внести. Но если за год просрочите четыре или больше, банк имеет право обратиться в суд — тогда начнут процесс реализации залогового имущества, то есть продадут квартиру, чтобы закрыть кредит.


### 8. А что если я потеряю работу? За много лет всякое может случиться

Можно взять ипотечные каникулы на полгода — это законный способ не выплачивать кредит. 

Для этого вы должны подходить под следующие условия:

✅ в ипотеку оформлено ваше единственное жилье;

✅ кредит не превышает 15 000 000 ₽;

✅ вы ещё не брали ипотечные каникулы по этому кредитному договору;

✅ после оформления ипотеки вы попали в трудную ситуацию, которая ухудшила финансовое положение: снижение дохода, увольнение, получение инвалидности, появление иждивенцев — полный список описан [в законе об ипотечных каникулах](https://www.consultant.ru/document/cons_doc_LAW_323793/ad890e68b83c920baeae9bb9fdc9b94feb1af0ad/).


<Notification>

Каникулы никак не увеличивают сумму процентов по ипотеке и общую сумму долга. Как только они закончатся,  будете платить по прежним условиям, увеличится лишь срок погашения — на столько, сколько длились эти самые каникулы.


</Notification>


### 9. Я могу взять в ипотеку любую ли квартиру?


Почти. Некоторые вторички не подходят под условия ипотеки. Например, квартира в ветхом доме, который подлежит сносу или расселению, там есть перепланировки, которые не получится узаконить, или же квартира находится в залоге у другого банка.

В случае с жильём в новостройках таких проблем нет. Если ищете себе что-то в новеньком ЖК, но не хотите тратить месяцы на поиски, советуем сервис от М2 — [квиз по новостройкам](https://m2.ru/novostroyki/quiz/?utm_source=m2media&utm_medium=article&utm_campaign=M2_article_internal_b2c_rus_m2pronvs_all_no_event). Ответьте на четыре вопроса и вам бесплатно подберут подходящие варианты в вашем городе. В подарок получите скидку 10% на дизайн-проект квартиры и скидку 2500 ₽ на проверку недвижимости.


### 10. Могут ли одобрить вторую ипотеку, если уже есть одна?

Да, и даже третью. Главное, чтобы банк посчитал ваш уровень дохода достаточным. Некоторые так делают, чтобы сдавать или перепродавать ипотечные квартиры.


### 11. А что, ипотечную квартиру тоже можно продать?

Конечно! Потому что собственность оформляется на вас, а в банке она только как залог — страховка на случай невыплаты кредита.

Заключается договор купли-продажи квартиры. Покупатель вносит сумму стоимости квартиры в банк, где она разносится на две ячейки: одна для погашения долга по текущей ипотеке, вторая — для окончательного расчёта с вами.


### 12. Как выбрать банк?

Точного ответа нет: нужно изучить предложения разных банков и выбрать программу с выгодными для вас условиями. Но для начала можно обратиться в ваш зарплатный банк, где могут дать особые условия. Допустим, ставку пониже, кредит побольше.
Еще бывает, что застройщики разных ЖК сотрудничают с некоторыми банками. Если хотите [взять в ипотеку квартиру](https://m2.ru/ipoteka/na-kvartiru/?from=m2media_13-stidnikh-voprosov-ob-ipoteke) от конкретного девелопера, то ставка у банка-партнёра может быть ниже, чем на вторичку.


### 13. Как податься на ипотеку сразу в несколько банков? Так можно?

Да, например с помощью [сервиса от Метра квадратного](https://m2.ru/ipoteka/?utm_source=m2media&utm_medium=article&utm_campaign=M2_article_internal_b2c_rus_ipoteka_all_no_event
). Отправьте заявку сразу в 20+ крупнейших банков. В ответ получите разные предложения, которые можете сравнить и выбрать лучшее. Для заёмщиков с плохой кредитной историей это хороший шанс получить хотя бы одно предварительное одобрение.

Как это работает:
Заполняете анкету и загружаете документы → банки предлагают → выбираете наиболее выгодные для себя условия → отправляете документы по квартире, которую хотите купить. Если кредит одобрят, то специалисты сервиса помогут её оформить и будут сопровождать вас на всех этапах процесса.



13 «стыдных» вопросов об ипотеке


Ипотека — ответственный шаг, причём сразу для обеих сторон. Заёмщику важно оформить кредит на выгодных условиях и поскорее переехать в своё жильё. Банку — не рисковать и одобрить заём подходящему человеку. 

Чтобы не тратить время впустую, лучше заранее узнать о шансах на одобрение. В этом вам помогут кредитная история и кредитный рейтинг. Рассказываем, как их проверить и что делать, если они плохие.


 Повышаем вероятность одобрения ипотеки



### Что такое кредитная история и как её узнать



Кредитная история — это информация обо всех финансовых обязательствах человека. Брал ли он деньги в долг у банка или микрофинансовых организаций (МФО), сколько раз и какие суммы, вовремя ли платил, есть ли сейчас задолженность и так далее. 
Все данные хранятся у специальных организаций — бюро кредитных историй (БКИ). Причём информация может быть сразу у нескольких или только одного БКИ. А узнать точно очень легко через [Госуслуги](https://www.gosuslugi.ru/help/faq/credit_bureau/100748): заполняете анкету → отправляете запрос в Банк России → в течение дня получаете список БКИ, в которых находится ваша история.
<Image
  src="https://cdn.m2.ru/assets/file-upload-server/eba08c9e0538a2b144462ca8f73cdd73.jpeg"
  imageSource=""
  hideImageSource={false}
  fullWidth={false}
>


#### 
##### Так выглядит ответ Госуслуг — видно, что у этого пользователя кредитная история хранится сразу в четырёх БКИ




</Image>

Затем нужно будет зарегистрироваться на сайте одного из предложенных БКИ, запросить свою кредитную историю и скачать её в формате pdf. Срок ответа каждое бюро устанавливает самостоятельно.
Полезные советы о том, как читать кредитную историю, можно найти в статье [«Как узнать, дадут ли мне ипотеку»](https://m2.ru/media/article/kak-uznat-dadut-li-mne-ipoteku/) от Метра квадратного. 


### Что такое кредитный рейтинг и почему он тоже важен


Персональный кредитный рейтинг (ПКР) — это, по сути, оценка вашей кредитной истории по шкале от 1 до 999. Она указана в отчёте бюро, нигде отдельно искать не придётся.
С помощью кредитного рейтинга легче понять, можете ли вы рассчитывать на ипотеку и на каких условиях. Чем выше балл, тем более благонадёжным считается клиент. 
Для удобства рейтинговую шкалу разделяют на четыре цветовые зоны:
* **Красная.** Низкий уровень кредитоспособности — вероятность получения займа крайне мала.
* **Жёлтая.** Средний уровень кредитоспособности — получить кредит можно, но гарантий нет.
* 
**Зелёная.** Высокий уровень кредитоспособности — хороший шанс на получение кредита.
* **Ярко-зелёная.** Очень высокий уровень кредитоспособности — если попали в эту группу, вероятность отказа крайне мала.

<Notification>

Важный нюанс: кредиторы (банки, МФО и другие) передают информацию по займам в различные бюро по-разному. Из-за этого кредитный рейтинг в нескольких БКИ может отличаться. 

</Notification>


Допустим, в одной организации хранятся данные о ваших просроченных кредитах, а в другой нет. Тогда в первом случае рейтинг будет низким, а во втором — средним или даже высоким. Так что есть смысл смотреть его сразу в нескольких БКИ.
Покажем на конкретном примере. Так выглядит шкала в НБКИ. 482 балла — это средний кредитный рейтинг. Скорее всего, ипотеку не одобрят.

<Image
  src="https://cdn.m2.ru/assets/file-upload-server/b61bcba07d82bc730efaf0958d122211.jpeg"
  imageSource=""
  hideImageSource={false}
  fullWidth={false}
>
</Image>


А вот рейтинг этого же человека в «Скоринг бюро». Хотя балл по этой шкале больше (650), компания считает такой ПКР низким. Кредит вряд ли дадут.

<Image
  src="https://cdn.m2.ru/assets/file-upload-server/a82e682218abace09656d17df7601113.jpeg"
  imageSource=""
  hideImageSource={false}
  fullWidth={false}
>
</Image>

В «Объединённом Кредитном Бюро» у будущего заёмщика вообще 293 балла. Тоже низкий рейтинг — здесь можно посмотреть, за что БКИ снизило оценку.




<Image
  src="https://cdn.m2.ru/assets/file-upload-server/9ff43d7d261f4299d946afd151040415.jpeg"
  imageSource=""
  hideImageSource={false}
  fullWidth={false}
>
</Image>


### Какие факторы влияют на кредитный рейтинг


К сожалению, общей формулы нет. Каждое бюро считает ПКР по-своему. Однако есть общие факторы, которые влияют на вероятность выдачи ипотеки. Вот они 👇🏼

✅ **Возраст кредитной истории. **Чем дольше вы берёте займы, тем выше становится рейтинг. Если первый кредит взяли только полгода назад, цифра может быть низкой — некоторые БКИ считают это негативным фактором.

✅ **Количество запросов на проверку кредитной истории.** Если за короткий срок поступало много запросов, ПКР обычно снижается. Ведь каждый из них может быть заявкой на кредит, который увеличит долговую нагрузку. К тому же частые заявки могут быть показателем, что человеку срочно нужны деньги — это тоже не нравится банкам.

✅ **Сумма выплаченных займов.** Если вы успешно погасили пять кредитов на общую сумму в 2 млн рублей, ваш кредитный рейтинг будет выше, чем у человека с одной закрытой рассрочкой на 50 000 рублей.

✅ **Просрочки.** Любой пропуск платежа негативно влияет на кредитный рейтинг — даже если это всего пара дней.

✅ **Долговая нагрузка.** Когда у человека много займов, банк сильно рискует — вдруг он выдаст ипотеку, а клиент не справится и просрочит выплату? Поэтому у заёмщика с большим количеством кредитов и общей суммой платежей больше 50% дохода рейтинг может быть невысоким. 

✅ **Новые кредиты.** Рейтинг будет выше у того, кто не брал новые займы хотя бы полгода после получения очередного кредита. Так что если вы оформили прошлый где-то три месяца назад, а сейчас хотите получить ипотеку, скорее всего, получите отказ. 

✅ **Микрозаймы в МФО.** Два или три вовремя закрытых микрозайма — это некритично. А вот больше пяти в кредитной истории банкам уже не нравятся. На это есть разные причины, основная — их оформляют клиенты, которые не смогли получить обычный кредит. Для банков это риск.


### Что делать с плохой кредитной историей


Если ваш рейтинг низкий, а кредитная история не очень хорошая, их можно «починить». Для этого проанализируйте, что могло пойти не так, и постарайтесь исправить ситуацию.

#### Вот несколько возможных вариантов:

**У вас есть несколько активных займов. **Погасите их все или хотя бы часть. Если у вас оформлено уже четыре кредита, вряд ли одобрят ещё и ипотеку. Не забывайте и про кредитные карты — они также учитываются в кредитной истории и могут ухудшать рейтинг. Если не пользуетесь ими уже долгое время, закройте.

**Вы погасили заём, но он до сих пор числится как активный. **Из-за этого ипотечный банк может считать, что у вас высокая долговая нагрузка. Нужно обратиться к предыдущему кредитору и уточнить, когда он будет подавать данные о закрытии долга. А спустя время повторно проверить кредитную историю.

**Вы пропустили платёж.** Данные сразу же попадают в кредитную историю и становятся доступными для других банков. Поэтому важно ответственно относиться к долгам. А если всё-таки просрочка случилась, нужно закрыть её и спросить у компании, когда информация о погашении попадёт к БКИ.

**Вы подавали много заявок за последний месяц.** Например, хотели сравнить условия разных банков и параллельно отправляли несколько заявок на кредит. Это нормальная практика, но тоже может испортить кредитную историю. В такой ситуации лучше подождать месяц с момента последней заявки — рейтинг начнёт восстанавливаться.

**Вы никогда не брали кредит.** Если кредитная история нулевая и у вас не слишком высокая зарплата, есть риск, что в ипотеке откажут. Можете сначала взять кредит на что-то менее крупное, чем квартира — например, на новый ноутбук, путешествие или ремонт на кухне. А потом закрыть его и спустя время попробовать оформить ипотеку.



<Notification>

Важный нюанс: ПКР — только один из факторов, который влияет на вероятность одобрения ипотеки. Решение о выдаче займа банк принимает, опираясь и на другие факторы — например, ваш доход, место работы, состав семьи и даже возраст. 
Так что если у вас не совсем идеальная кредитная история, сильно волноваться не стоит. Возможно, по другим признакам вы подойдёте банку.

</Notification>

| Запомнить ✅  |
| --- |
| **Что такое кредитная история. **Это информация о том, как человек взаимодействовал с банками: брал ли он деньги в долг, сколько раз и на какие суммы, вовремя ли платил долги, есть ли сейчас задолженности. |
| **Что такое кредитный рейтинг и почему он важен.** Это оценка вашей кредитной истории по шкале от 1 до 999. С ней легче понять, можете ли вы рассчитывать на ипотеку. Чем выше балл, тем больше шансов. |
| **Какие факторы влияют на кредитный рейтинг. **Единой формулы нет, но можно назвать общие моменты, которые чаще всего имеют значение: возраст кредитной истории, сумма выплаченных займов, просрочка по выплате, долговая нагрузка, количество запросов на проверку кредитной истории и новые кредиты. |
| **Что делать с плохой кредитной историей. **Проанализируйте, что могло пойти не так, и постарайтесь исправить ситуацию. Например, погасите хотя бы часть активных займов и не забывайте про кредитные карты — они тоже учитываются. Также стоит убедиться, что все погашенные займы действительно закрыты и у вас нет просрочек по платежам.  |

 


<Notification>

#### Важно помнить, что кредитный рейтинг — это только один из факторов, который влияет на вероятность одобрения ипотеки. Решение о выдаче займа банк принимает, опираясь и на другие факторы — например, ваш доход, место работы, состав семьи и даже возраст. 




</Notification>








Как проверить и улучшить кредитную историю

 Прежде чем подавать заявку в банк, рекомендуем оценить шансы на одобрение ипотеки. Это нужно, чтобы не портить кредитную историю — ведь если один банк откажет, остальные это тоже увидят.

Разбираемся, как работает кредитная история, на что обращают внимание банки и как получить ипотеку с серой зарплатой.
