Какие перепланировки бывают
Перепланировка — это существенное изменение конфигурации квартиры. Она может включать демонтаж или перенос перегородок, перенос дверных проёмов, объединение нескольких комнат в одну. Если вы решите увеличить ванную или присоединить к кухне часть коридора, предварительно согласуйте это через МФЦ или администрацию города.
Можно выделить три типа перепланировки:
Разрешённая с согласованием. Сюда относится работа с дверями и окнами, значимые изменения в устройстве пола, сантехники, трубах или газопроводе. Ещё согласование понадобится, если вы хотите снести или установить дополнительные стены в квартире.
Разрешённая без согласования. Многие ремонтные работы официально не считаются перепланировкой. Без согласования можно менять электропроводку, монтировать трубопровод для ванной, ставить новые окна, двери, сантехнику, встроенные шкафы.
Запрещённая в квартирах. Некоторые работы считаются небезопасными, поэтому согласовать их не получится. Например, в квартирах нельзя убирать вентиляционные каналы и заниматься сносом несущих конструкций.
Что написано в ипотечном договоре
По закону собственником ипотечной квартиры является банк. Перед тем как приступить к перепланировке, внимательно изучите условия договора. Иногда банк полностью запрещает менять техническое состояние квартиры. В таком случае перепланировку придётся отложить до погашения ипотеки.
Если запрета на перепланировку нет, её всё равно нужно согласовать с банком. Необычные решения вроде антресольного этажа, скорее всего, не одобрят.
Как сделать перепланировку
Когда вы изучили договор, переходите к следующему шагу — подготовке проекта перепланировки. Он должен соответствовать всем жилищным нормам, иначе инспекция не утвердит его.
Как подготовить проект самостоятельно:
- Запросить оригинальные чертежи здания у застройщика или БТИ (бюро технической инвентаризации)
- Подготовить технический план квартиры — до перепланировки и после
- Собрать нужные документы: техническую документацию, заявление, письменное согласие всех жильцов квартиры
- Согласовать перепланировку с органами местного самоуправления — чаще всего этим занимается Межведомственная комиссия
- Получить согласие банка
Если у вас нет архитектурного образования, закажите готовый проект в компании с допуском СРО. Так называется разрешение на изыскательную, строительную и проектную деятельность. Специалисты составят технический план в соответствии со всеми требованиями и помогут подготовить документы. Жители Москвы могут выбрать готовое решение из каталога типовых проектов, одобренных Государственной жилищной инспекцией.
Проверить, входит ли компания в реестр СРО, можно на специальном сайте
Как узаконить перепланировку
Сначала согласуйте перепланировку с местной администрацией или МФЦ, орган будет зависеть от региона. В Москве подать заявление можно удалённо — на сайте mos.ru. На этом этапе понадобятся следующие документы:
- технический план
- заключение о безопасности работ
- заявление на перепланировку
- согласие всех совладельцев квартиры
- технический паспорт
- документы, подтверждающие собственность
В некоторых случаях нужны дополнительные разрешения от МЧС или управляющей компании. Это зависит от особенностей помещения, его расположения и типа перепланировки. Если ваш дом относится к памятникам культуры, согласуйте изменения с департаментом культурного наследия.
Ответ от органов самоуправления придёт в течение полутора месяцев. После этого отправьте в банк копию заключения вместе со специальным заявлением.
Максимальный срок согласования — шесть месяцев, но часто ответ приходит уже через несколько недель.
Точный список документов зависит от конкретного банка. Чаще всего для согласования понадобятся:
- одобренный технический план
- согласие от Бюро технической инвентаризации и управляющей компании
- согласие страховой компании
- отчёт об оценке стоимости жилья после перепланировки
- заявление на согласование перепланировки
Когда банк дал добро, приступайте к монтажным и строительным работам. После планировки составьте обновлённый план квартиры и заново оформите документы. Зафиксируйте все изменения в БТИ и кадастровой палате. Перепланировка считается официально оконченной, когда вы подпишете акты в государственной кадастровой инспекции.
Что не получится сделать
Некоторые типы работ полностью запрещены в жилых домах. Они влияют на безопасность и комфорт других жильцов, поэтому такие перепланировки инспекция не одобрит. В многоквартирных домах запрещено:
- сносить несущие стены
- совмещать балконы с жилой площадью
- демонтировать вентиляционные коробы
- переносить радиаторы отопления на лоджии, балконы, веранды и террасы
- устанавливать полы с подогревом от общедомовых систем горячего водоснабжения
- вырубать проёмы, ниши или отверстия в стенах-пилонах, стенах-диафрагмах и колоннах
- пристраивать лоджию, балкон, террасу или веранду
- объединять газифицированное помещение с жилой площадью
- объединять лоджию, террасу, балкон или веранду с внутренними помещениями
- менять помещение так, что оно будет отнесено к категории непригодных для проживания
Что будет, если нарушить правила
Незаконная перепланировка квартиры в ипотеку нарушает договор с банком и статью 29 ЖК РФ. Без согласования запрещено менять конфигурацию помещения, сносить или ставить дополнительные стены, двери и окна. Ещё нельзя проводить переустройство помещения — менять электрические плиты на газовые, перемещать отопительные и сантехнические приборы.
Если банк узнает о несогласованных действиях, вам придётся узаконить изменения или привести помещение в исходное состояние. В некоторых случаях банк может увеличить проценты по кредиту или разорвать договор. Тогда заёмщику придётся выплатить остаток суммы в сжатые сроки — иначе квартиру заберут.
Административные органы, согласно статье 7.21 КоАП РФ, имеют право выписать штраф от 2000 до 2500 рублей и обязать собственника вернуть помещение в прежнее состояние. В случае отказа квартиру выставят на публичные торги.
Кратко: как провести законную перепланировку в квартире
- Изучить договор с банком. Если ремонт, переустройство или перепланировка запрещена, придётся сначала закрыть ипотеку — и только потом проводить любые изменения
- Составить проект перепланировки. Лучше всего доверить это компании из реестра СРО с правом на ремонтные, строительные и проектные работы
- Отправить документы в муниципальную администрацию и дождаться одобрения проекта
- Согласовать изменения с банком. Заполнить заявление и приложить к нему копии нужных документов. Ответ может идти в течение шести месяцев
- Провести ремонтные и строительные работы, которые вы согласовали
- Отнести обновлённый план квартиры в БТИ и внести изменения в ЕГРН
Часто задаваемые вопросы
Где взять разрешение на перепланировку квартиры? Разрешение выдаёт Мосжилинспекция, но напрямую обратиться в неё могут только юридические лица. Граждане РФ могут подать заявку через МФЦ, а жители Москвы — через сайт mos.ru. Заранее подготовьте пакет документов: проект перепланировки, технический паспорт квартиры, согласие всех собственников. Другой вариант — это воспользоваться услугой сопровождения перепланировки. Специалисты соберут нужные документы и согласуют все изменения за вас.
Можно ли подготовить проект перепланировки самостоятельно? Да, при этом важно соблюдать все строительные нормы и требования органов местного самоуправления. Учитывайте конструктивные особенности здания, инженерные коммуникации, безопасность и эргономику помещений. Если у вас нет опыта в разработке проектов перепланировки, обратитесь к профессиональному архитектору или дизайнеру интерьера. Специалист разработает проект с учётом всех требований и нормативов, а это повысит шансы на получение разрешения.
Нужно ли согласовывать перепланировку в ипотечной квартире со страховой компанией? Иногда перепланировка влияет на страховой риск и стоимость страховки. Например, если вы затрагиваете эвакуационные пути, систему пожарной безопасности или электрическую проводку. В таком случае перепланировку нужно согласовать со страховой компанией. Точную информацию лучше узнать заранее.
Источники
Жилищный кодекс Российской Федерации от 29.12.2004 № 188-ФЗ (ред. от 14.02.2024 с изменениями и дополнениями, вступившими в силу с 25.02.2024)
Об организации переустройства и (или) перепланировки помещений в многоквартирных домах // Постановление Правительства Москвы от 25 октября 2011 г. № 508-ПП
КоАП РФ Статья 7.21. Нарушение правил пользования жилыми помещениями. Самовольные переустройство и (или) перепланировка помещения в многоквартирном доме
