 Пока вы не закрыли ипотеку, квартира принадлежит банку. Многие думают, что в таком случае провести перепланировку не получится. На самом деле вы всё ещё можете объединить кухню с гостиной или обустроить дополнительный санузел. Для этого планируемые изменения нужно согласовать с банком. В статье рассказываем, как это сделать и какие решения получится одобрить. 


 Что можно, что нельзя, и когда нужно согласование банка


 
## Какие перепланировки бывают

Перепланировка — это существенное изменение конфигурации квартиры. Она может включать демонтаж или перенос перегородок, перенос дверных проёмов, объединение нескольких комнат в одну. Если вы решите увеличить ванную или присоединить к кухне часть коридора, предварительно согласуйте это через МФЦ или администрацию города. 

Можно выделить три типа перепланировки:

**Разрешённая с согласованием. **Сюда относится работа с дверями и окнами, значимые изменения в устройстве пола, сантехники, трубах или газопроводе. Ещё согласование понадобится, если вы хотите снести или установить дополнительные стены в квартире. 

**Разрешённая без согласования. **Многие ремонтные работы официально не считаются перепланировкой. Без согласования можно менять электропроводку, монтировать трубопровод для ванной, ставить новые окна, двери, сантехнику, встроенные шкафы. 

**Запрещённая в квартирах.** Некоторые работы считаются небезопасными, поэтому согласовать их не получится. Например, в квартирах нельзя убирать вентиляционные каналы и заниматься сносом несущих конструкций.
<Image
  src="https://cdn.m2.ru/assets/file-upload-server/7f9075ace0b98d8a3190412af2c7f821.jpeg"
  imageSource=""
  hideImageSource={false}
  fullWidth={false}
>
Все планируемые изменения следует отразить в техническом плане 
</Image>


### Что написано в ипотечном договоре

По закону собственником ипотечной квартиры является банк. Перед тем как приступить к перепланировке, внимательно изучите условия договора. Иногда банк полностью запрещает менять техническое состояние квартиры. В таком случае перепланировку придётся отложить до погашения ипотеки.  


<Notification>

Если запрета на перепланировку нет, её всё равно нужно согласовать с банком. Необычные решения вроде антресольного этажа, скорее всего, не одобрят.

</Notification>


### Как сделать перепланировку

Когда вы изучили договор, переходите к следующему шагу — подготовке проекта перепланировки. Он должен соответствовать всем жилищным нормам, иначе инспекция не утвердит его. 

Как подготовить проект самостоятельно: 

1. Запросить оригинальные чертежи здания у застройщика или БТИ (бюро технической инвентаризации)
2. Подготовить технический план квартиры — до перепланировки и после
3. Собрать нужные документы: техническую документацию, заявление, письменное согласие всех жильцов квартиры
4. Согласовать перепланировку с органами местного самоуправления — чаще всего этим занимается Межведомственная комиссия
5. Получить согласие банка

Если у вас нет архитектурного образования, закажите готовый проект в компании с допуском СРО. Так называется разрешение на изыскательную, строительную и проектную деятельность. Специалисты составят технический план в соответствии со всеми требованиями и помогут подготовить документы. Жители Москвы могут выбрать готовое решение из [каталога типовых проектов](https://www.mos.ru/mgi/function/pereustroistvo-i-pereplanirovka/katalog-tipovykh-proektnykh-reshenii-pereplanirovki-kvartir-v-zhilykh-domakh-massovykh-serii/), одобренных Государственной жилищной инспекцией. 

<Image
  src="https://cdn.m2.ru/assets/file-upload-server/240540f8d274d0963c8501b7d251a356.jpeg"
  imageSource=""
  hideImageSource={false}
  fullWidth={false}
>

Проверить, входит ли компания в реестр СРО, можно на [специальном сайте](https://reestr.nostroy.ru/sro/all/member/list)

</Image>


### Как узаконить перепланировку

Сначала согласуйте перепланировку с местной администрацией или МФЦ, орган будет зависеть от региона. В Москве подать заявление можно удалённо — на сайте [mos.ru](https://www.mos.ru). На этом этапе понадобятся следующие документы:
* технический план
* заключение о безопасности работ
* заявление на перепланировку
* согласие всех совладельцев квартиры
* технический паспорт
* документы, подтверждающие собственность



<Notification>

В некоторых случаях нужны дополнительные разрешения от МЧС или управляющей компании. Это зависит от особенностей помещения, его расположения и типа перепланировки. Если ваш дом относится к памятникам культуры, согласуйте изменения с департаментом культурного наследия.

</Notification>

Ответ от органов самоуправления придёт в течение полутора месяцев. После этого отправьте в банк копию заключения вместе со специальным заявлением. 

Максимальный срок согласования — шесть месяцев, но часто ответ приходит уже через несколько недель. 

Точный список документов зависит от конкретного банка. Чаще всего для согласования понадобятся: 
* одобренный технический план
* согласие от Бюро технической инвентаризации и управляющей компании
* согласие страховой компании
* отчёт об оценке стоимости жилья после перепланировки
* заявление на согласование перепланировки

Когда банк дал добро, приступайте к монтажным и строительным работам. После планировки составьте обновлённый план квартиры и заново оформите документы. Зафиксируйте все изменения в БТИ и кадастровой палате. Перепланировка считается официально оконченной, когда вы подпишете акты в государственной кадастровой инспекции. 


### Что не получится сделать

Некоторые типы работ полностью запрещены в жилых домах. Они влияют на безопасность и комфорт других жильцов, поэтому такие перепланировки инспекция не одобрит.
В многоквартирных домах запрещено: 
* сносить несущие стены
* совмещать балконы с жилой площадью
* демонтировать вентиляционные коробы
* переносить радиаторы отопления на лоджии, балконы, веранды и террасы
* устанавливать полы с подогревом от общедомовых систем горячего водоснабжения
* вырубать проёмы, ниши или отверстия в стенах-пилонах, стенах-диафрагмах и колоннах
* пристраивать лоджию, балкон, террасу или веранду
* объединять газифицированное помещение с жилой площадью
* объединять лоджию, террасу, балкон или веранду с внутренними помещениями
* менять помещение так, что оно будет отнесено к категории непригодных для проживания


### Что будет, если нарушить правила

Незаконная перепланировка квартиры в ипотеку нарушает договор с банком и статью 29 ЖК РФ. Без согласования запрещено менять конфигурацию помещения, сносить или ставить дополнительные стены, двери и окна. Ещё нельзя проводить переустройство помещения — менять электрические плиты на газовые, перемещать отопительные и сантехнические приборы. 

Если банк узнает о несогласованных действиях, вам придётся узаконить изменения или привести помещение в исходное состояние. В некоторых случаях банк может увеличить проценты по кредиту или разорвать договор. Тогда заёмщику придётся выплатить остаток суммы в сжатые сроки — иначе квартиру заберут.

Административные органы, согласно статье 7.21 КоАП РФ, имеют право выписать штраф от 2000 до 2500 рублей и обязать собственника вернуть помещение в прежнее состояние. В случае отказа квартиру выставят на публичные торги. 


### Кратко: как провести законную перепланировку в квартире



<Notification>

1. Изучить договор с банком. Если ремонт, переустройство или перепланировка запрещена, придётся сначала закрыть ипотеку — и только потом проводить любые изменения 
2. Составить проект перепланировки. Лучше всего доверить это компании из реестра СРО с правом на ремонтные, строительные и проектные работы 
3. Отправить документы в муниципальную администрацию и дождаться одобрения проекта 
4. Согласовать изменения с банком. Заполнить заявление и приложить к нему копии нужных документов. Ответ может идти в течение шести месяцев 
5. Провести ремонтные и строительные работы, которые вы согласовали 
6. Отнести обновлённый план квартиры в БТИ и внести изменения в ЕГРН

</Notification>


### Часто задаваемые вопросы

**Где взять разрешение на перепланировку квартиры?**
Разрешение выдаёт Мосжилинспекция, но напрямую обратиться в неё могут только юридические лица. Граждане РФ могут подать заявку через МФЦ, а жители Москвы — через сайт [mos.ru](https://www.mos.ru). Заранее подготовьте пакет документов: проект перепланировки, технический паспорт квартиры, согласие всех собственников. 
Другой вариант — это воспользоваться услугой сопровождения перепланировки. Специалисты соберут нужные документы и согласуют все изменения за вас. 

**Можно ли подготовить проект перепланировки самостоятельно?**
Да, при этом важно соблюдать все строительные нормы и требования органов местного самоуправления. Учитывайте конструктивные особенности здания, инженерные коммуникации, безопасность и эргономику помещений.
Если у вас нет опыта в разработке проектов перепланировки, обратитесь к профессиональному архитектору или дизайнеру интерьера. Специалист разработает проект с учётом всех требований и нормативов, а это повысит шансы на получение разрешения. 

**Нужно ли согласовывать перепланировку в ипотечной квартире со страховой компанией?**
Иногда перепланировка влияет на страховой риск и стоимость страховки. Например, если вы затрагиваете эвакуационные пути, систему пожарной безопасности или электрическую проводку. В таком случае перепланировку нужно согласовать со страховой компанией. Точную информацию лучше узнать заранее. 


### Источники

1. [Жилищный кодекс Российской Федерации от 29.12.2004 № 188-ФЗ](https://www.consultant.ru/document/cons_doc_LAW_51057/b335a274704bd93de49fb304d67ee8311d2c6860/) (ред. от 14.02.2024 с изменениями и дополнениями, вступившими в силу с 25.02.2024)

2. [Реестр членов СРО](https://ru.freepik.com/free-photo/man-turning-off-radiator-during-energy-crisis_36291404.htm#fromView=search&page=1&position=8&uuid=c16bc042-1970-4f54-afe3-2ab63555b6de)
3. [Об организации переустройства и (или) перепланировки помещений в многоквартирных домах](https://www.mos.ru/authority/documents/doc/9600220/) // Постановление Правительства Москвы от 25 октября 2011 г. № 508-ПП
4. [КоАП РФ Статья 7.21.](https://www.consultant.ru/document/cons_doc_LAW_34661/6f607b7ca2a25138b70e7c9d0c9882950fd7e61a/) Нарушение правил пользования жилыми помещениями. Самовольные переустройство и (или) перепланировка помещения в многоквартирном доме



Ремонт