[](https://m2.ru) Привет! Меня зовут Катя Горб, я работаю PR-менеджером в М2. До декабря 2021 года мы с мужем жили в собственной однокомнатной квартире, которая устраивала нас во всём. 

Но с появлением ребёнка стало тесно, и мы приняли решение расширяться. В итоге купили трёшку дешевле однушки. Как это вышло и какие подводные камни нас ожидали, расскажу в статье. 

 и в чём был подвох


## Обратилась к риелтору

Для поиска подходящей квартиры ниже рынка я обратилась за помощью к риелтору, с которым наша семья работает более 10 лет. Пожелания были такими:
* **остаться в своём районе и переехать в дом поблизости. **Это изрядно осложнило поиски, потому что подходящих вариантов на рынке было не так много
* **не влезать в ипотеку.** Мы планировали продать однушку по цене двухкомнатной (более 12 млн рублей) и купить двушку с небольшой доплатой
* **найти вторичку с приемлемым ремонтом. **Мы надеялись жить там хотя бы некоторое время без ремонта, поэтому совсем «убитые» варианты не рассматривали


<Image
  src="https://cdn.m2.ru/assets/file-upload-server/ebd07f41316ca69817f8aaa02be8db7f.jpeg"
  imageSource=""
  hideImageSource={true}
  fullWidth={false}
>

Наша квартира была полностью упакована: качественный ремонт, дорогая кухня из массива дерева, встроенная техника, тёплые полы. Отсюда и цена

</Image>


### Нашла «ту самую» квартиру

Поиск подходящей квартиры ниже рынка занял больше трёх месяцев: попадались либо слишком дорогие, либо «убитые», либо за пределами нашего района. Нужный вариант я нашла совершенно случайно.

Это была небольшая трёхкомнатная квартира в соседнем доме. Состояние оставляло желать лучшего: первый и единственный ремонт делали в восьмидесятых. Но меня привлекло, что жильё продавалось по низкой цене: трёшка выходила как наша однушка, 12,6 млн рублей. Так родился идеальный план: купить эту квартиру и взять кредит на капитальный ремонт.

Я удивилась, что риелтор обходил предложение стороной. В ответ на претензии он объяснил, что жильё находится в залоге у финансовой фирмы. У недвижимости три хозяина, один из которых проживает за границей. Риелтор предупредил про риски покупки квартиры по заниженной стоимости, но мы всё равно пошли на просмотр.


### Решилась на покупку

Вживую состояние квартиры было ещё хуже, чем на фото. Там жили сразу три семьи с домашними животными: страшный бардак дополняли неприятные запахи. Стало ясно, почему квартиры с долями продаются дешевле. Но мы взвесили все за и против и решили, что будем брать. 


Продавцы были рады такому повороту и скинули 500 тысяч рублей, чтобы завершить продажу быстрее. Так трёшка стала стоить меньше нашей однушки.


### Провели сделку

С тремя хозяевами договорились быстро. Они даже наняли юристов, которые помогли оперативно собрать документы. Но на этапе сделки риелтор заметил, что в квартире прописан несовершеннолетний ребёнок одного из предыдущих владельцев. 
<Image
  src="https://cdn.m2.ru/assets/file-upload-server/cc48cd3149fd8a0f760b079385129f29.jpeg"
  imageSource=""
  hideImageSource={true}
  fullWidth={false}
>
</Image>

Продавцы заверили, что не успели провести процедуру выписки на момент сделки, и пообещали сделать это в течение 30 дней. Обязательство мы зафиксировали в договоре купли-продажи. 
<Image
  src="https://cdn.m2.ru/assets/file-upload-server/b83d8553a8ab57750c646c52acc8e208.jpeg"
  imageSource=""
  hideImageSource={true}
  fullWidth={false}
>
</Image>

В итоге сделка прошла успешно, хотя в ней участвовали четыре стороны. Это мы, покупатели однушки, продавцы трёшки и финансовая фирма, в залоге у которой находилась квартира. 


### Но на этом приключения не закончились

На второй месяц после сделки мы заметили, что в платёжке за коммунальные услуги всё ещё числится ребёнок продавца. Оказалось, собственник всё это время уговаривал бывшую жену выписать сына, но та отказывалась: не хотела терять привилегии московской прописки. Мы попытались договориться и решить вопрос самостоятельно. В ответ получили угрозы, шантаж и вымогательство 1,5 млн рублей. Пришлось разбираться в суде.

<Image
  src="https://cdn.m2.ru/assets/file-upload-server/ae3d9256eb7381621c815d7994569229.jpeg"
  imageSource=""
  hideImageSource={true}
  fullWidth={false}
>
</Image>

Заседания проходили в течение четырёх месяцев. Родители мальчика не явились ни на одно слушание, и решение приняли в нашу пользу. Можно сказать, повезло. Если бы родители ребёнка пошли до конца, нас бы ждали годы разбирательств и вероятность потери самой квартиры: суды до сих пор не определились, что делать, если права несовершеннолетнего нарушены. Также в случае появления ещё хоть одного фактора риска суд поставил бы под сомнение [добросовестность покупателя](https://m2.ru/media/article/dobrosovestnost-v-sdelkakh/), и дело могло бы принять более неожиданный поворот.

Можно было не связываться с судом, уступить шантажистам и потерять деньги, ничего не добившись. Но с нами был опытный юрист, и благодаря его помощи удалось выйти из ситуации победителями. 

Вот так у нас прошла покупка квартиры по заниженной стоимости. Кто-то скажет, что скупой платит дважды, но мы ни о чём не жалеем. Да, процесс вместе с судами занял более шести месяцев. Ещё полгода ушло на ремонт. Но теперь мы живём именно там, где хотели.


### Вместо вывода

Покупка квартиры по заниженной стоимости — это риски для покупателя. На этот раз нам повезло, что родители ребёнка не пошли на принцип и что рядом был грамотный риелтор, который не побоялся трудностей и даже выступал в суде. Но в будущем при покупке недвижимости я предпочту использовать онлайн-решения по сопровождению сделки. Такие, например, предлагает М2, где я сейчас работаю.

[Сервис «Защита сделки»](https://m2.ru/services/guaranteed-deal/) помогает обезопасить покупателя. Юристы тщательно проверяют продавцов, объект и предоставляют заключение обо всех рисках. Если случится что-то непредвиденное, специалисты М2 защищают интересы клиента в суде. На сегодняшний день эксперты М2 выиграли 100% дел. В случае проигрыша покупателю вернётся полная стоимость недвижимости по договору.








Как я купила трёхкомнатную квартиру дешевле однушки 

 Самостоятельная покупка квартиры на вторичном рынке может превратиться в сложный процесс, если не знать тонкостей покупки и не принять необходимых мер для юридической безопасности.

Рассказываем о ловушках и рисках, связанных с покупкой квартиры на вторичке, а также делимся ценными советами, как защитить себя и свои деньги. 

Как оградить себя от рисков при покупке квартиры на вторичке

Чтобы купить квартиру в другом городе, больше не обязательно туда ездить и заключать договор лично — всё можно сделать удалённо. Как именно это сделать и что нужно учесть — рассказали в этой статье. 

Какие документы проверить, как осмотреть комнаты и организовать сделку



## Правильно оценить квартиру на расстоянии


Удобнее всего искать квартиру в онлайн-сервисах с объявлениями о недвижимости — например, на сайте [Метра квадратного](https://m2.ru/moskva/nedvizhimost/kupit-kvartiru/). Там с помощью фильтров можно выставить нужные параметры: количество комнат, новостройка или вторичка, площадь, район и прочее. 

<Image
  src="https://cdn.m2.ru/assets/file-upload-server/beabbaa86f644cc222d2f578f3e66d7b.jpeg"
  imageSource=""
  hideImageSource={false}
  fullWidth={false}
>

Источник: [M2](https://m2.ru)

</Image>





Осмотреть интересующие квартиры уже немного сложнее. Идеально, если есть доверенный человек в этом городе. Он сможет лично убедиться в том, что двери легко закрываются, в окна не дует с улицы, а соседей сверху не слышно. А вот если такого человека нет, придётся проверять жильё своими силами. Рассказываем по шагам, что именно нужно сделать. 

**Шаг 1. Запросить максимум фото и видео у продавца.** Причём не только самой квартиры, но ещё двора, подъезда и лестничной площадки. Ещё лучше запросить снимки отдельных элементов: счётчиков, труб, вида из окна, а также фрагментов потолка, стен и пола крупным планом.

<Image
  src="https://cdn.m2.ru/assets/file-upload-server/48da930bd80a9098ff23fbcaffa4cd11.jpeg"
  imageSource=""
  hideImageSource={false}
  fullWidth={false}
>
</Image>


Если всё устроит, можно организовать видеозвонок — он даст более подробную картину. Осмотрите окна, углы комнат, просите подвигать мебель, чтобы в случае чего увидеть изъяны на стенах и на полу.


**Шаг 2. Найти контакты других жильцов этого дома.** Например, в отзывах на сайтах, где размещают объявления о недвижимости. Только у них вы узнаете, насколько толстые стены в здании, какой запах стоит в подъезде и не текут ли трубы в доме. 

**Шаг 3. Использовать картографические сервисы. **С их помощью легко проверить развитость инфраструктуры: как далеко идти до остановки или станции метро, много ли рядом магазинов, кафе, школ, торговых центров и прочих объектов. Ещё можно воспользоваться [панорамой улиц](https://yandex.ru/maps/225/russia/panorama/?ll=99.505405%2C61.698653&z=3): с ней посмотрите на сам район и оцените его общее благоустройство.


## Проверить юридическую чистоту сделки



<TwoColumns.Container>

<TwoColumns.Side>

[Какие документы спросить у продавца квартиры и что в них проверять](https://m2.ru/media/article/kak-proverit-yuridicheskuyu-chistotu-sdelki/)

</TwoColumns.Side>

<TwoColumns.Body>

Чтобы покупка квартиры не обернулась судебными разбирательствами или даже потерей собственности, нужно внимательно проверить документы как жилья, так и продавца. 

</TwoColumns.Body>

</TwoColumns.Container>


💼 **Убедиться, что квартиру продаёт собственник или законный представитель.** Если это делает сам владелец, от него нужна копия паспорта и выписка из ЕГРН. Из неё можно узнать, на кого зарегистрировано жильё, когда его купили и нет ли обременений — например, ипотеки. 


Если квартиру продаёт законный представитель, он должен предоставить доверенность от собственника на жилье. Проверить ее подлинность можно на сайте [Федеральной нотариальной палаты](https://www.reestr-dover.ru/). Если документа там нет, то у него либо закончился срок действия, либо он поддельный.

👪 **Узнать всё о семье продавца**. Если пара купила недвижимость в браке, для продажи оба супруга должны дать нотариальное согласие на сделку. Без этого есть риск в будущем потерять квартиру. Законно продать собственность может и один партнёр, но тогда второй имеет право оспорить сделку в суде и забрать её обратно.

А если [в квартире прописаны дети](https://m2.ru/media/article/kak-prodat-ili-kupit-kvartiru-v-kotoroi-zhivut-deti/), нужно получить разрешение на их выписку от органов опеки и попечительства. Однако если ребёнок не собственник жилья, то родители могут его выписать сами. Обязательно попросите у владельца недвижимости справку о зарегистрированных лицах — её выдают в МФЦ или паспортном столе.

💸 **Проверить задолженности собственника. **Например, у владельца квартиры может быть кредит на крупную сумму, который он хочет закрыть деньгами от сделки. Но если он по каким-то причинам не сумеет погасить долг и его признают банкротом, то жильё отберут у покупателя. 

Проверить задолженности перед кредитными организациями можно в бюро кредитных историй — это можно сделать онлайн на [Госуслугах](https://esia.gosuslugi.ru/login/), но данные может получить только сам продавец.

🔨 **Узнать, были ли несогласованные перепланировки**. Они делают жильё менее безопасным, а ещё это нарушение закона: вас могут привлечь к ответственности, даже если стены возводил предыдущий владелец, а вы об этом не знали. 

Чтобы проверить, была ли перепланировка, просите у собственника план из БТИ, а затем сравните его с реальным расположением конструкций.




<Notification>

Для полной уверенности в безопасности покупки лучше использовать сервис [«Защита сделки»](https://m2.ru/services/guaranteed-deal/?utm_source=m2media&utm_medium=article&utm_campaign=M2_article_internal_b2c_rus_guaranteed_deal_all_no_event). В него входит юридическая проверка недвижимости и рекомендации по устранению рисков от юристов Метра квадратного, составление договора купли-продажи и сертификат по защите сделки на 10 лет.

</Notification>



## Удалённо провести сделку

Раньше такую покупку жилья нужно было проводить через своего представителя, который может встретиться с продавцом квартиры. [Но с 2019 это не так](https://realty.rbc.ru/news/5e58c8b79a7947233afe5725): теперь для заключения договора не нужно собираться в одном месте. Стороны лишь должны выбрать нотариальные конторы в своих городах, отнести все документы и согласовать удобное время для проведения дистанционной сделки.

Затем проект договора вносят в единую информационную систему нотариата. Когда его подписывает нотариус, документ приобретает юридическую силу — сделку регистрируют и отправляют в электронном виде в Росреестр. А уже готовые документы о владении собственностью можно забрать на следующий день в регистрационном ведомстве своего города.


<Notification>

Удалённую покупку квартиры  — так же, как и с личным присутствием — удобнее и безопаснее проводить с риелтором. Он будет сопровождать вас по ходу всей сделки, поможет разобраться с документами и возьмёт на себя всю организационную работу. 


</Notification>

## Список использованных источников

Статья «Сделка через нотариуса: как дистанционно купить жилье в другом городе» // РБК. 



Как купить квартиру, если не можешь посмотреть её вживую

 Покупка долгожданной квартиры может обернуться судебными разбирательствами, значительными штрафами и в некоторых случаях даже потерей жилья. 

Перечислим основные признаки проблемной квартиры, от покупки которой лучше отказаться. 

 Разбираемся вместе с юристами Метра квадратного

## 1. Владелец не оформил перепланировку

По закону запрещено ломать и возводить стены в квартире как вздумается. Это опасно — можно избавиться от стены, которая не вписывается в дизайн-проект, а потом обрушится целый подъезд. Поэтому любую перепланировку нужно согласовывать. 



<Notification>

Чтобы проверить, была ли вообще перепланировка, запрашивайте технический план из БТИ, который нужно сравнить с реальным расположением конструкций. 

</Notification>



<TwoColumns.Container>

<TwoColumns.Side linkUrl="https://m2.ru/media/article/kak-uzakonit-pereplanirovku/">

Как узаконить перепланировку

</TwoColumns.Side>

<TwoColumns.Body>

Если же владелец квартиры не согласовал перепланировку, то вся ответственность перейдет на покупателя. Причём неважно, знал ли он о незаконной перепланировке или нет. 

</TwoColumns.Body>

</TwoColumns.Container>



<Notification>

Чтобы узаконить перепланировку, придётся вызывать инженера из БТИ, составлять технический план и обращаться за проектом перепланировки. Потом уже идти в муниципалитет и просить узаконить изменения. В случае отказа придётся идти в суд. 

</Notification>

Нового владельца оштрафуют, а некоторые трансформации могут не одобрить никогда. Например, если снесли несущую конструкцию, убрали дверь между кухней и комнатой при газовой плите или перенесли санузел и он оказался над жилыми комнатами соседей. Тогда остаётся только вернуть квартиру в первоначальный вид, в противном случае жилье могут отобрать и продать на публичных торгах. 

Помимо этого, если покупатель хочет взять квартиру в ипотеку, некоторые банки могут не одобрить заявку, когда обнаружат незаконные изменения. 


## 2. У квартиры слишком часто менялись собственники

Если в течение года квартиру продавали уже два раза, то это серьезный повод насторожиться. Может, каждый новый владелец обнаруживал, что с квартирой что-то не так и в ней невозможно жить, например, из-за шумных соседей. 

Ещё хуже — когда мошенники перепродают собственность несколько раз, чтобы скрыть следы продажи по поддельным документам. Они могут купить квартиру, хозяин которой умер и не имеет наследников. Затем продать её несколько раз по поддельным паспортам, чтобы очистить историю жилья для нового покупателя. А когда новый собственник покупает недвижимость, то сделка незаконна, и он может потерять деньги и саму квартиру.



<Notification>

Обязательно проверьте историю квартиры и всех её многочисленных владельцев — закажите выписку из ЕГРН на [сайте Росреестра](https://rosreestr.gov.ru/eservices/request_info_from_egrn/). Скорее всего окажется, что за этим стоит какая-то неприятная ситуация, которая выльется для нового владельца головной болью или потерей денег. 

Кроме того, лучше привлечь юриста и проверить все правоустанавливающие документы, поскольку самому знать и увидеть все нюансы сложно.

</Notification>


## 3. Владелец занижает цену больше чем на 20%

Нет ничего страшного, если собственник сбрасывает цену на 5–10% по объективным причинам, которые не скрывает (плохой ремонт в квартире или далеко от метро). Но когда скидка переваливает за 20%, то это уже тревожный звоночек. Чтобы понять, адекватна ли скидка, посмотрите несколько похожих квартир в конкретной локации и сравните стоимость. 



<TwoColumns.Container>

<TwoColumns.Side linkUrl="https://m2.ru/media/article/kak-zashchititsya-ot-moshennikov-na-vtorichke/">

Как защититься от мошенников на вторичке

</TwoColumns.Side>

<TwoColumns.Body>

Причин низкой цены может быть несколько. Возможно, есть какие-то проблемы с документами, например, в квартире прописан несовершеннолетний. Выписать можно только через суд, а это долгий и неприятный процесс. Или родственники воспользовались недееспособностью собственника и пытаются продать квартиру без его ведома.

</TwoColumns.Body>

</TwoColumns.Container>




<Notification>

Чтобы проверить всех зарегистрированных и тех, кто был прописан ранее, запросите у продавца справку о регистрации по форме 9. Её может быстро получить в отделении МФЦ собственник или любой другой зарегистрированный жилец. 

</Notification>

Если к большой скидке добавляется просьба владельца указать в договоре купли-продажи меньшую цену, чем вы должны заплатить, то скорее всего он пытается уйти от налогов. За этим может скрываться мошенническая схема. При продаже квартиры, которой собственник владеет менее пяти лет (в общем случае), он должен уплатить подоходный налог — 13 % от разницы между изначальной стоимостью и стоимостью продажи объекта. Чем меньше эта разница, тем меньше ему платить. 


## 4. Продавец находится под судом

Наличие каких-либо судебных споров с участием собственника может закончиться для него неблагоприятно и повлиять на имущество, включая квартиру, которую хочет продать. Например, суд постановит взыскать с продавца крупную сумму денег или вообще признает банкротом. В этом случае могут оспорить сделки за последние три года до начала процедуры банкротства. 



<Notification>

Чтобы проверить, участвует ли собственник в судебных делах, зайдите на [портал арбитражных судов](https://kad.arbitr.ru/) и [портал судов общей юрисдикции](https://sudact.ru/), введите ФИО продавца. Еще один вариант — проверить выписку из ЕГРН. Если квартира арестована или находится под залогом, то это будет написано.

</Notification>



<TwoColumns.Container>

<TwoColumns.Side linkUrl="https://m2.ru/media/article/kakie-sdelki-na-vtorichke-osparivayut-v-sude/">

Какие сделки на вторичке чаще всего оспаривают в суде

</TwoColumns.Side>

<TwoColumns.Body>

Так что даже если он успел продать квартиру новому владельцу, договор признают недействительным и недвижимость заберут. Жилье продадут с аукциона, чтобы покрыть долги банкрота. При этом покупателю квартиры не вернут деньги, он становится в очередь остальных кредиторов банкрота. 

</TwoColumns.Body>

</TwoColumns.Container>



## 5. У продавца серьёзные задолженности

Самые распространенные долги — это неоплаченные [коммунальные услуги](https://m2.ru/media/article/kak-oplachivat-kommunalnie-uslugi/). В теории для покупателя это неопасно, поскольку они начисляются не на квартиру, а на собственника. Но всё равно после покупки квартиры придётся разбираться с управляющей компанией и доказывать, что вы не обязаны выплачивать задолженность. 

Ещё случается так, что единственная возможность продать квартиру для собственника — это избавиться от долга. Тогда он берёт кредит. Продавец уверен, что погасит задолженность из денег, которые получит при продаже. В этом случае при получении кредита он может заложить имущество, например, ту самую квартиру. И всё это может плохо кончиться — если он не погасит заём по каким-то причинам, то недвижимость отберут. 

То же происходит, если у продавца другие долги, например, непогашенные банковские кредиты с просрочками и другие займы. Его могут признать банкротом и отобрать квартиру.



<Notification>

Чтобы узнать, есть ли у продавца задолженности по коммуналке, попросите у него справку от управляющей компании. Если же хотите проверить долги перед кредитной организацией, то тут нужны сведения из бюро кредитных историй (БКИ). Всё можно сделать онлайн на [Госуслугах](https://esia.gosuslugi.ru/login/), но сведения может получить только сам продавец. 

</Notification>


## 6. Владелец состоит на учёте в психдиспансере 

Нужно быть крайне внимательным при покупке квартиры у собственника с алкоголизмом, наркозависимостью или психическим заболеванием. Лучше вообще отказаться от такого варианта. Потому что в любой момент после сделки хозяин может заявить, что находился в неадекватном состоянии и потребовать квартиру обратно. 


<Notification>

Попросите у собственника справку из психоневрологического и наркологического диспансеров, выданные по месту жительства продавца. Сделки с продавцами старше 65-70 лет лучше проводить через нотариуса и только с личным присутствием собственника.

</Notification>



<TwoColumns.Container>

<TwoColumns.Side linkUrl="https://m2.ru/media/article/zachem-nuzhny-spravki-iz-narkologii-i-psihdispansera/">

Зачем нужны справки от нарколога и психиатра при покупке квартиры

</TwoColumns.Side>

<TwoColumns.Body>

Причём для успешного судебного урегулирования ему даже не нужно полжизни числиться в психдиспансере. Достаточно судебной экспертизы, протоколов полиции о регулярных вызовах, выписок из истории болезни с подтвержденным диагнозом и свидетельства соседей.

</TwoColumns.Body>

</TwoColumns.Container>
 

Этим часто пользуются мошенники, работая по понятной схеме. Родственники, опекуны или сам собственник могут в день заключения договора показательно обратиться в психдиспансер с жалобами на состояние владельца недвижимости. После продажи сторона собственника обращается в суд, где он заявляет, что вообще не помнит, что продавал квартиру.

Более того, продавец может заявить, что не получал никаких денег за квартиру. Именно поэтому нельзя соглашаться на расчёты наличными — доказать факт оплаты без банковских платежных документов невозможно. И получить от продавца обратно плату будет очень сложно. В итоге сделку признают недействительной и покупатель остается без денег и квартиры. 


## Как железно защититься от всех рисков

Сразу обратиться к узким специалистам и не пытаться разобраться во всех нюансах самостоятельно. Например, сервис[ «Защита сделки»](https://m2.ru/services/guaranteed-deal/?from=m2media_na-chto-nuzhno-obrashchat-vnimanie-pri-pokupke/) от Метра Квадратного поможет предотвратить любые риски и избавит от неприятных сюрпризов при покупке квартиры.



<TwoColumns.Container>

<TwoColumns.Side linkUrl="https://m2.ru/services/guaranteed-deal/?from=m2media_na-chto-nuzhno-obrashchat-vnimanie-pri-pokupke/">

Защитить сделку от всех рисков

</TwoColumns.Side>

<TwoColumns.Body>

Защита сделки — это полное юридическое сопровождение сделки под ключ с гарантией на всю стоимость квартиры:

</TwoColumns.Body>

</TwoColumns.Container>


> полная проверка объекта и продавца плюс рекомендации по устранению рисков; 

> составление договора купли-продажи; 

> консультации с юристом по сделке без ограничений;

> сопровождение в суде в случае оспаривания ;

> выплата полной стоимости объекта при реализации любого риска.

✔ **Гарантия 10 лет. **Юристы сервиса настолько уверены в своих силах, что дают гарантию на свои услуги. Они готовы выплатить всю стоимость объекта, если  обнаружатся какие-то проблемы уже после сделки. Например, через пять лет появятся новые наследники или выяснится, что предыдущая сделка была проведена с нарушением. 

✔ **Защита от любых рисков. **Услуга предусматривает любое развитие событий, которое может навредить клиенту. Например, если продавец оказался банкротом или при продаже квартиры нарушены права несовершеннолетних.

✔ **Любая недвижимость и стоимость. **C сервисом можно покупать квартиру, частный дом и земельный участок за какую угодно цену.

Теперь вы знаете про всё риски признаки «опасной» квартиры. И если не хотите возиться с этим сами и получить гарантии защиты при покупке жилья, используйте сервис [«Защита сделки».](https://m2.ru/services/guaranteed-deal/?from=m2media_na-chto-nuzhno-obrashchat-vnimanie-pri-pokupke/) Даже если что-то пойдет не так, вы получите свои деньги за недвижимость обратно.

6 признаков «опасной» квартиры. На что нужно обращать внимание при покупке

 В сфере недвижимости есть два основных вида сделок: прямая и альтернативная. 

С прямой всё понятно: продавец получает деньги, покупатель квартиру, и они расходятся. О том, как [продать](https://m2.ru/media/article/kak-prodat-kvartiru/) и[ купить](https://m2.ru/media/article/buy-flat/) квартиру на вторичке, мы рассказали в отдельных статьях. 

С альтернативной сделкой иначе: человек продает квартиру и тут же покупает другую. Получается как бы обмен, но не напрямую, потому что в цепочке участвует минимум три человека: продавец одной квартиры, покупатель и продавец второй квартиры. В цепочке может быть и больше сторон, например пять-шесть, и, по сути, все эти люди меняются квартирами между собой — с доплатой или без нее. 


Рассказываем, как работает альтернативная сделка и в каких ситуациях она выгодна



##  По альтернативной сделке можно купить квартиру без денег

Альтернативная сделка — ее еще называют сделкой со встречной покупкой — в целом похожа на [привычный процесс покупки и продажи квартиры](https://m2.ru/media/article/buy-flat/).

Альтернативной сделкой пользуются, когда у покупателя нет на руках денег на новую квартиру, а поменять жилье нужно. Поэтому он расплачивается своей квартирой — полностью или частично. Например, так делают, когда хотят разменять трехкомнатную квартиру на две однокомнатные или двухкомнатную превратить в трехкомнатную. В целом альтернативную сделку совершают, чтобы переехать в такую же квартиру, но в другом районе, уменьшить площадь квартиры и получить доплату или чтобы увеличить площадь. 

При этом продавец недвижимости совершает две сделки сразу: продает свою квартиру и покупает другую, альтернативную. В этой схеме задействованы:

> сам продавец-покупатель;

> покупатель, который приобретает квартиру продавца-покупателя;

> продавец, у которого берет квартиру продавец-покупатель. 

Объясняем на примере.

> Игорь продает двухкомнатную квартиру в центре и хочет купить трехкомнатную в спальном районе. Он находит покупателя, который согласен купить его квартиру, и третьего человека, который продает трехкомнатную квартиру на окраине. Игорь продает свою квартиру, покупатель забирает ее, но деньги отдает не Игорю, а владельцу трешки. Игорь заезжает в новую трехкомнатную квартиру. 

Законодательно понятия альтернативной сделки нет: это термин из мира риелторов и покупателей. По закону такая сделка похожа на договор мены с участием трех и более сторон. Подробнее об обмене квартирами мы рассказали [в другой статье](https://m2.ru/media/article/kak-obmenyatsya-kvartirami/). 


## Чтобы совершить сделку, нужен риелтор

У альтернативной сделки есть свои плюсы и минусы. Для покупателя самый большой плюс в том, что можно взять квартиру по цене ниже рынка: если продавец хочет поскорее обменять свою двушку на две однокомнатные квартиры, он может снизить цену, чтобы привлечь покупателей. К тому же это способ купить новую квартиру, не имея на руках денег. 

Минус в том, что сделка в любой момент может сорваться, если один из участников цепочки передумает.

Еще к минусам относят бумажную волокиту: нужно проверять юридическую чистоту нескольких квартир и одновременно оформлять документы. Именно поэтому альтернативными сделками редко занимаются сами, а чаще нанимают риелтора, который собирает всех участников цепочки и организует сделку. 


## Продавец квартиры платит налог, а покупатель получает вычет

При альтернативных сделках, как и при классической сделке купли-продажи, платят налоги. Хотя продажа квартиры и покупка новой происходят одновременно, для закона это две разные сделки, поэтому, если недвижимость была в собственности меньше пяти лет, продавец должен заплатить НДФЛ — 13%. В другой статье мы подробно рассказали [о налогах и способах сэкономить на них.](https://m2.ru/media/article/kak-sekonomit-na-naloge-s-prodazhi-kvartiri/)

Покупатель квартиры по альтернативной сделке может получить налоговый вычет — максимум 260 000 рублей. Также, если квартиру покупают в ипотеку, можно получить вычет на проценты. Подробнее об этом — в статье [«Как получить налоговый вычет при покупке квартиры»](https://m2.ru/media/article/poluchit-nalogovii-vichet-pri-pokupke-kvartiri/).



Как купить квартиру с альтернативной сделкой

 С 2015 по 2019 год количество мошеннических действий с недвижимостью [увеличилось на 18%.](https://realty.rbc.ru/news/5f5a31649a794786a2c82a1b) Покупать недвижимость на вторичке всегда страшно и ответственно: нужно десять раз пересмотреть документы собственника, узнать его родословную, продумать способы расчёта — и всё равно это не застрахует покупателя от потери денег и жилья.  

Но некоторые схемы обмана повторяются из года в год, можно их раскрыть и вовремя отказаться от опасной сделки. Собрали примеры в статье.

 Семь популярных схем мошенников и недобросовестных продавцов


## Берут аванс и исчезают

Продавец предлагает хорошую квартиру по цене ниже рынка — на 200−300 тысяч рублей. Покупатель звонит по объявлению и слышит, что на недвижимость уже выстроилась очередь, но собственник готов придержать её за аванс. Покупатель платит, а продавец исчезает с деньгами или находит причины, чтобы отказаться от сделки. 

Некоторые мошенники могут потребовать даже полную стоимость квартиры. В таком случае они говорят, что находятся за границей или на другом конце страны и не хотят тратить время на тех, кто «хочет только посмотреть». А потом просят перевести часть денег в качестве гарантии. Любые варианты с предоплатой до того, как покупатель увидел квартиру вживую, нужно пресекать. 

После внесения аванса найти продавца будет сложно, поэтому лучше не доверять тем, кто торопит со сделкой и просит деньги до показа квартиры. Добросовестный продавец тоже может попросить аванс или задаток за квартиру, но тогда стороны составят договор задатка или предварительный договор сделки купли-продажи, а продавец напишет расписку о получении денег. В таком случае отношения уже регулируются на законодательном уровне и можно предъявлять претензии при нарушениях — об этом мы рассказывали в статье[ «Как внести и оформить задаток на квартиру»](https://m2.ru/media/article/kak-vnesti-i-oformit-zadatok-za-kvartiru/). 


## Продают квартиру по доверенности 

Сделки, в которых участвует не сам собственник, а его представитель, всегда опасны. Есть случаи, когда доверенность действительно необходима, например, если собственник живёт за границей и просит продать его жильё. Как это происходит, мы писали в статье [«Как продать квартиру по доверенности»](https://m2.ru/media/article/kak-prodat-kvartiru-po-doverennosti/). Но чаще такой способ продажи используют мошенники. Например, доверенность оформляют внуки или дети от лица престарелых собственников, которые могут быть невменяемы. 

Представим ситуацию. Перед вами внук, который продаёт квартиру от имени бабушки, при этом пообщаться с собственницей нельзя: она уже старенькая и ей не до этого. Если купить такую квартиру, сделку могут признать недействительной и вернуть недвижимость старушке, покупатель останется без жилья, а продавец скажет, что уже потратил всю сумму — тогда по решению суда деньги покупателю будут возвращать долгие годы мелкими платежами. А если продавец исчезнет и перестанет выходить на связь, деньги можно вообще не получить.

<Image
  src="https://cdn.m2.ru/assets/file-upload-server/c8777e91b1f24ce355eeda7ae1f07b8a.jpeg"
  imageSource=""
  hideImageSource={false}
  fullWidth={false}
>

Общение по поводу квартиры всегда следует вести с собственником квартиры. Только так получится заметить неладное. Источник: [Нерс-ру](https://forum.ners.ru/?sid=79c2075137d06af226cf5c7763c5fa9d)


</Image>

В законе есть понятие недействительной сделки, когда собственник [не осознает значение своих действий](https://base.garant.ru/10164072/fb84d0cdb8ffbcce12c14cf3a41a93f2/), например из-за алкоголизма, серьёзной болезни или в силу возраста, а близкие люди этим пользуются. В этом случае покупатель сильно рискует, так как продавца могут признать несделкоспособным и аннулировать сделку.

Как вести себя с неблагонадежными собственниками и их представителями, мы рассказали в статье [«Зачем нужны справки от нарколога и психиатра при покупке квартиры»](https://m2.ru/media/article/zachem-nuzhny-spravki-iz-narkologii-i-psihdispansera/). Вкратце: общаться всегда нужно с владельцем жилья, и если он не выходит на связь и избегает встреч, то это уже тревожный сигнал. Ещё на сделку надо пригласить психиатра, который проведёт медицинское освидетельствование собственника, и нотариуса, который определит, не состоит ли человек на учёте в психоневрологическом диспансере.

<Image
  src="https://cdn.m2.ru/assets/file-upload-server/c9a63f3765ac1254dd67f3c51278a460.jpeg"
  imageSource=""
  hideImageSource={false}
  fullWidth={false}
>

Если покупатель никаким образом не может связаться с собственником квартиры, это повод насторожиться. Источник: [Форум про недвижимость](https://pron.realty/)


</Image>


## Отзывают заявление о передаче прав 

Это касается способов взаиморасчётов и регистрации прав. Если оформлять квартиру в МФЦ и передавать деньги за неё там же наличными или переводом на карту, можно столкнуться с аферой. На передачу прав собственности уходит несколько дней, и в этот промежуток времени любая из сторон сделки может прийти в МФЦ и отозвать заявление.

Вот как это происходит на практике. Стороны приходят в МФЦ, продавец подает заявление на передачу прав собственности. Довольный покупатель тут же передаёт ему деньги наличкой или переводом на карту и уходит с мыслью, что теперь квартира принадлежит ему. В это время продавец возвращается в МФЦ и забирает заявление — таким способом он может продать одну и ту же квартиру несколько раз.

<Image
  src="https://cdn.m2.ru/assets/file-upload-server/b6a0f41b1f2f422c0db8f09802424da2.jpeg"
  imageSource=""
  hideImageSource={false}
  fullWidth={false}
>

Каким бы порядочным ни казался продавец квартиры, всегда надо предполагать обман и быть готовым к нему. Источник: [Нерс-ру](https://forum.ners.ru/?sid=79c2075137d06af226cf5c7763c5fa9d)


</Image>

Чтобы обезопасить себя, нужно использовать банковские способы оплаты: ячейку, аккредитив или сервис безопасных расчётов. Тогда продавец получит деньги, только когда покупателю передадут права собственности. Подробнее об этом — в статье [«Как безопасно передать или получить деньги за квартиру»](https://m2.ru/media/article/sohranit-dengi-pri-pokupke-kvartiry/).


## Выдают себя за собственников

Аферисты могут подделать документы, электронную цифровую подпись, принести устаревшую [выписку из ЕГРН](https://rosreestr.gov.ru/eservices/request_info_from_egrn/) — и всё для того, чтобы выдать себя за собственника квартиры. Настоящий собственник в это время может находиться за границей, жить в другой квартире и даже не знать, что недвижимость продали без его участия.

Чтобы пресечь такие махинации, не всегда достаточно изучить документы. Обычный человек может не распознать поддельный паспорт или не обратить внимания на несоответствия в выписке из ЕГРН, поэтому для чистоты сделки лучше привлекать юристов. Они проверят продавца на добросовестность, изучат его документы и сделают заключение о безопасности покупки. А ещё полезно оформлять сделку в банке, а не в МФЦ, так как в банке требуют больше документов для удостоверения личности и ведут видеосъёмку. Например, на сайте Метра квадратного можно заказать услугу [покупки онлайн](https://m2.ru/services/deal): тогда продавцу нужно будет приехать на сделку в банк, где кроме паспорта у него проверят ещё и СНИЛС.


## Продают недвижимость с другим назначением

У каждого недвижимого объекта — помещения, земельного участка — есть назначение. От него зависит, будет ли собственник в нём жить или, например, продавать булочки с корицей. Собственник может скрыть, что [помещение нежилое](http://www.consultant.ru/document/cons_doc_LAW_194903/e36db4f3e589794f62b3c4c1bf66a36637af5273/) и не предназначено для проживания, и если покупатель не обратит на это внимания, то потом ему придется переоформлять назначение недвижимости и тратить на это деньги.

Чтобы предотвратить обман, нужно внимательно прочитать выписку из ЕГРН, в которой указывают назначение объекта. Об этом мы рассказали в статье [«Зачем нужна выписка из ЕГРН»](https://m2.ru/media/article/zachem-nuzhna-vipiska-iz-egrn-i-kak-yei-polzovatsya/).


## Не говорят о плесени на стенах и проблемных соседях

Продавцы могут приукрашивать характеристики квартиры или скрывать ее недостатки. Например, не говорить о неузаконенной перепланировке, соседях, которые каждый день включают Кипелова, и том, как жильё затопили полгода назад и в стенах завелась плесень. Чтобы скрыть проблемы, продавцы используют разные уловки: распрыскивают парфюм или белизну для устранения неприятных запахов, клеят новые обои на заплесневелые стены, а на просмотр приглашают, когда соседи на работе.

Некоторые продавцы могут покрасить стены в подъезде и вымыть его, чтобы обстановка для покупателя выглядела привлекательней. 

Опасные недостатки, например грибок на стенах, поможет выявить приглашенный эксперт по приемке квартиры. Более явные проблемы — аварийный балкон, сломанные счётчики и следы потопа на потолке — может обнаружить сам покупатель, если обратит внимание на детали. Подробнее о том, как выбирать квартиру на вторичке, мы писали в [отдельной статье](https://m2.ru/media/article/buy-flat/).


## Забирают мебель и технику из квартиры после продажи

Бывает так: у продавца всё в порядке с документами, он продаёт квартиру и отдаёт её с мебелью, бытовой техникой и хорошим ремонтом. А потом, когда продажа завершена, приезжает без покупателя и выносит всё имущество.

<Image
  src="https://cdn.m2.ru/assets/file-upload-server/5d6e8859df507d0c723cde93ad7a7d45.jpeg"
  imageSource=""
  hideImageSource={false}
  fullWidth={false}
>

Если заранее не оговорить, в каком виде продавец передает квартиру покупателю, бывший собственник может унести с собой шкаф и дизайнерский паркет. Источник: [Форум про недвижимость](https://pron.realty/)


</Image>

Чтобы избежать этого и привлечь продавца к ответственности, нужно составлять опись принимаемого имущества и состояния квартиры: продавец и покупатель вместе составляют список имущества, прописывают название каждого предмета и добавляют фотографии. Документ прикладывают к предварительному договору о купле-продаже, а в самом договоре делают пометку, что квартиру передают со всей обстановкой. Тогда продавец не сможет отвертеться, если неожиданно захочет прихватить с собой холодильник или духовку и попытается сослаться на отсутствие договорённостей. 

<Image
  src="https://cdn.m2.ru/assets/file-upload-server/4e24cfde195c951129e94940660e218a.jpeg"
  imageSource=""
  hideImageSource={false}
  fullWidth={false}
>

Любые действия надо закреплять документально, иначе продавец посчитает нужным выкрутить все розетки и забрать их с собой на память. Источник: [Форум про недвижимость](https://pron.realty/)


</Image>

Главное при покупке недвижимости — бдительность и внимательность. Чтобы не нарваться на недобросовестного продавца, лучше несколько раз проверить документы и привлечь к сделке специалистов: юриста, нотариуса, риелтора. Если есть хотя бы малейшие сомнения в честности продавца, лучше отказаться от покупки квартиры, как бы сильно она ни нравилась. 



<Notification>

В Метре квадратном можно [защитить сделку](https://m2.ru/services/guaranteed-deal/) от неожиданностей. Специалисты сервиса проверят, есть ли на недвижимости аресты и сколько у неё собственников, выявят другие риски, дадут рекомендации и застрахуют сделку на 10 лет.

</Notification>

## Список использованных источников

ГК РФ, Статья 177. Недействительность сделки, совершенной гражданином, не способным понимать значение своих действий или руководить ими // Гардиум.

Приказ Минэкономразвития России от 18.12.2015 N 953 (ред. от 25.09.2019) «Об утверждении формы технического плана и требований к его подготовке, состава содержащихся в нем сведений, а также формы декларации об объекте недвижимости, требований к ее подготовке, состава содержащихся в ней сведений» // СПС КонсультантПлюс.

