 У любой квартиры, частного дома или земельного участка есть рыночная стоимость. Эту сумму продавец хочет получить за объект — её в объявлениях и договорах видит покупатель.
Но у недвижимости есть ещё и кадастровая стоимость, установленная государством. Что это такое? Официальная цена на основе формальных признаков: расположения, назначения помещения, типа дома и года постройки, количества этажей, материалов стен, площади. 

В статье мы собрали всё, что нужно о ней знать: как считается, чем отличается от рыночной и можно ли её изменить.

 И на что она влияет 


## Чем кадастровая стоимость отличается от рыночной

Хоть официальная стоимость недвижимости максимально приближена к цене от продавца, однако чаще всего она все-таки не совпадает с рыночной.

**Дело в способе оценки:**

→ **Рыночная стоимость основана на индивидуальных характеристиках.** Собственник сам анализирует ситуацию на рынке и ставит на недвижимость такую цену, чтобы на неё быстро нашёлся покупатель. При этом он учитывает не только район, площадь и ценность дома, но и особенности — ремонт, вид из окна, престижность ближайшей школы и даже добропорядочность соседей. Повлиять на ценник может и экономическая ситуация, например, если начался кризис и на квартиру трудно найти покупателей. 

→ **Стоимость по кадастру более обобщённая**. Её оценивают по массовым методикам, без визуального осмотра. Поэтому вполне может оказаться, что «убитое» жильё соседа будет стоить столько же, сколько и ваше с дизайнерским ремонтом. 

∞ **При этом рыночная и кадастровые стоимости взаимосвязаны**. Если со дня последней кадастровой оценки рыночная стоимость объекта снизилась на 30% и больше, её пересчитывают. Однако новые результаты не могут быть выше, чем предыдущие.


## На что влияет кадастровая стоимость

Кадастровая стоимость используется для всех государственных расчётов, связанных с недвижимостью, в частности для начисления налогов и пошлины. 

**Разберёмся подробнее:**

**Налог на имущество (недвижимость).** Начисляется ежегодно. Сумма зависит от кадастровой стоимости и ставки налогообложения, которую устанавливают региональные власти (не больше 0,3%). Ещё в формулу входят коэффициент периода владения и доля владения недвижимостью. Примерную сумму можно рассчитать самостоятельно в [онлайн-калькуляторе](https://www.nalog.gov.ru/rn77/service/nalog_calc/) на сайте ФНС.

<Image
  src="https://cdn.m2.ru/assets/file-upload-server/eb3ce48119503bf53c225de79bf87dc2.jpeg"
  imageSource=""
  hideImageSource={false}
  fullWidth={false}
>
</Image>

<Image
  src="https://cdn.m2.ru/assets/file-upload-server/66d2adaf9d6cad058f9d1d5e6945827e.jpeg"
  imageSource=""
  hideImageSource={false}
  fullWidth={false}
>

Пример расчёта налога на квартиру в Казани

</Image>

**Земельный налог. **Рассчитывают аналогично имущественному: по кадастровой цене участка.

**Налог на доход при продаже квартиры.** В большинстве случаев при продаже недвижимости придётся заплатить НДФЛ — 13% от вырученной суммы. Налоговая сравнит вырученную сумму с кадастровой. Если после продажи вы получили меньше кадастровой стоимости, умноженную на понижающий коэффициент 0,7, то налог посчитают от этой суммы. Если же больше, то тогда налог начислят от прописанной в договоре стоимости.

*Например, вы продали квартиру за 2 млн рублей, а её кадастровая стоимость — 3,5 млн рублей. Налог придётся уплатить с 2,45 млн рублей: 3 500 000 x 0,7. А сам НДФЛ будет равен 318 500 рублей.*

Но есть и исключения — налог не начисляется, если вы владели квартирой более трёх лет и она была вашим единственным жильем. Сюда же — вы купили квартиру после 1 января 2016 года и на момент продажи числились собственником пять лет.

**Налог при получении квартиры в подарок.** Он тоже равен 13% от кадастровой стоимости, если в договоре не прописана рыночная. Но если квартиру вам подарили близкие родственники (супруг, родители, бабушка, ребёнок или сестра), то налог платить не придётся.

**Нотариальные расходы. **Некоторые сделки с недвижимостью требуют удостоверения у нотариуса. 

Например:
* при продаже доли недвижимости постороннему лицу;
* при передаче имущества в доверительное управление;
* при продаже квартиры, которая принадлежит несовершеннолетнему или ограниченно дееспособному.

В этих случаях нотариусу нужно заплатить пошлину — она рассчитывается исходя из цены объектов по кадастру. В среднем затраты составляют 0,5% от, стоимости недвижимости, но не превышают 20 000 рублей.


## Как определяется кадастровая стоимость

**В процессе кадастрового учёта. **Чаще всего это касается ситуаций, когда объект только появляется — к примеру, когда новостройка сдаётся в эксплуатацию. Тогда застройщик сам обращается в кадастровую палату и инициирует оценку. 

Бывает и такое, что меняются характеристики недвижимости, от которых зависит её стоимость — к примеру, когда к загородному дому добавляют пристройку. Тогда проверку заказывает уже собственник.

**В результате государственной кадастровой оценки.** В каждом регионе есть свои государственные бюджетные учреждения (ГБУ), которые собирают сведения о расположенной на территории недвижимости и делают расчёт стоимости.

*Например, в Москве этим занимается ГБУ «Центр имущественных платежей и жилищного страхования», а в Санкт-Петербурге — СПб ГБУ «Кадастровая оценка».*

Государство регулярно пересчитывает кадастровую стоимость — не чаще, чем раз в три года, и не реже, чем раз в пять лет. А в городах федерального значения (Москве, Санкт-Петербурге и Севастополе) недвижимость переоценивают каждые два года.

Затем стоимость вносят в [Росреестр](https://rosreestr.gov.ru/) — здесь хранятся технические характеристики объектов (например, планы расположения квартир или зданий) и сведения о собственнике. 


## Как узнать кадастровую стоимость

Вся информация находится в открытом доступе — её можно получить тремя способами.

**Воспользоваться онлайн-сервисом Росреестра.** Перейдите на вкладку [«Справочная информация по объектам недвижимости в режиме online»](https://lk.rosreestr.ru/eservices/real-estate-objects-online) и введите в специальное поле адрес объекта или кадастровый номер. 

<Image
  src="https://cdn.m2.ru/assets/file-upload-server/c2fb27d161e7f995e3a75906eaac2f2b.jpeg"
  imageSource=""
  hideImageSource={false}
  fullWidth={false}
>

Когда внесёте данные, появятся сведения об объекте — информация о стоимости будет указана на день последнего обновления базы


</Image>

**Посмотреть на [публичной кадастровой карте](https://pkk.rosreestr.ru/#/search/66.08075299999663,100.05436299999492/4/@1b4un34901).** Этот способ подойдёт, если вы не знаете точный адрес недвижимости. Просто найдите на карте свой город и дом, узнайте общую стоимость объекта, разделите на площадь дома и умножьте на количество своих квадратных метров.

<Image
  src="https://cdn.m2.ru/assets/file-upload-server/f043ed6dd59f65e82c5252c501819299.jpeg"
  imageSource=""
  hideImageSource={false}
  fullWidth={false}
>

В левой части отображается вся информация о недвижимости


</Image>

**Заказать выписку из Единого государственного реестра недвижимости (ЕГРН)**. Выбирайте этот способ, если вам нужны данные стоимости на какую-то определенную дату (например, на 1 января — начало налогового периода) или если хотите получить официальный документ с подписями и печатями.

<Image
  src="https://cdn.m2.ru/assets/file-upload-server/0c3752226cdb4e83ee7fcc95c40fa5f1.jpeg"
  imageSource=""
  hideImageSource={false}
  fullWidth={false}
>

Пример выписки из ЕГРН. Кадастровая стоимость указана в первом разделе 

</Image>

Ещё это можно сделать через МФЦ или онлайн — на Госуслугах, в [Росреестре](https://rosreestr.gov.ru/eservices/request_info_from_egrn/) или через [сервис Федеральной кадастровой палаты](https://spv.kadastr.ru/). Готовится до трёх рабочих дней, приходит в отделение МФЦ или на вашу электронную почту.


## Можно ли оспорить кадастровую стоимость

Итак, вы узнали информацию о стоимости своей недвижимости и поняли, что с ней что-то не так — например, при первичной оценке специалисты перепутали площадь дома или цена на квартиру оказалось намного выше рыночной. В таком случае вы имеете право её оспорить.

*Неправильно рассчитанная кадастровая стоимость может обернуться серьезными последствиями. Допустим, если она завышенная, вам будут неправильно начислять налоги. А если ошибка возникла из-за неверно указанной площади, квартиру будет трудно продать.*

Пересмотреть стоимость можно в комиссии Росреестра. Для этого составьте заявление в свободной форме — [шаблон можно скачать на официальном сайте Росреестра](https://www.yandex.ru/safety?url=https%3A//rosreestr.gov.ru/upload/Doc/doc_zayvlenie.doc).

<Image
  src="https://cdn.m2.ru/assets/file-upload-server/5cdbe53b5c27e38b1e8b7f60a1324a66.jpeg"
  imageSource=""
  hideImageSource={false}
  fullWidth={false}
>

Проверьте, чтобы в заявлении были указаны ваши Ф.И.О., адрес места жительства и причины, по которым вы считаете кадастровую стоимость неверной


</Image>

**К заявлению надо приложить:**
* выписку из ЕГРН;
* копию документа на право собственности — договор купли-продажи или дарения, свидетельство о праве на наследство, постановление о предоставлении участка;
* документы для пересмотра кадастровой стоимости объекта недвижимости — отчёт о сторонней оценке рыночной цены;
* подтверждение недостоверности сведений об объекте, которые были использованы для определения его цены.

**Если с документами и заявлением всё в порядке, назначается заседание комиссии, на котором вы тоже можете присутствовать. **Комиссия принимает решение о пересмотре стоимости? Тогда данные подаются в территориальное управление Росреестра. 

**Если же комиссия отказывает, можно обратиться в суд. **Но взвесьте все за и против — в случае иска не избежать серьёзных затрат на юриста и оценку недвижимости. Это имеет смысл, когда разница между кадастровой и рыночной стоимостью исчисляется миллионами рублей — при изменении первой можно хорошо сэкономить на налогах.


## Запомнить

**1. **Кадастровая стоимость — это официальная цена недвижимости, которую устанавливает государство.

**2. **В отличие от рыночной стоимости, кадастровая более обобщённая. Её оценивают без визуального осмотра квартиры, дома или участка — только по формальным признакам: расположению, площади, возрасту объекта и так далее.

**3.** На основе кадастровой стоимости начисляют налоги — чем она меньше, тем меньше плата в казну. Поэтому в некоторых случаях есть смысл следить за достоверностью стоимости. 

**4. **Проверить кадастровую стоимость можно на сайте Росреестра, на публичной кадастровой карте или через выписку из ЕГРН. Если цена окажется завышенной, можно обратиться с заявлением в комиссию по оспариванию или в суд.  






























Что такое кадастровая стоимость

Задаток — это деньги, которые покупатель платит продавцу [в счёт будущей сделки](http://www.consultant.ru/document/cons_doc_LAW_5142/36878dd6799afdf645dfc02bdf275402c7077d96/). Так он одновременно вносит часть платы за квартиру и подтверждает, что договор заключен. Задаток удобен обеим сторонам: продавец может на эту сумму оформить документы, а покупатель получает подтверждение, что продавец не передумает и не продаст квартиру другому. 


И чем он отличается от аванса 


Важно, чтобы в договоре так и было написано — «задаток», иначе деньги [будут считаться авансом](http://www.consultant.ru/document/cons_doc_LAW_5142/36878dd6799afdf645dfc02bdf275402c7077d96/#dst101843). Разберёмся с терминами. 

Аванс — это форма предоплаты. Авансом деньги будут считаться при любой формулировке в договоре: предварительный платеж, предоплата, авансовый платеж. Его главное отличие от задатка в том, что аванс не гарантирует исполнение договора. То есть если сделка сорвется, договор между сторонами определит, что будет с деньгами дальше.

Еще есть обеспечительный платеж. Это сумма, которая также подтверждает заключение договора и засчитывается в счет будущей сделки, но по договору продавец [может оставить его себе как неустойку](http://www.consultant.ru/document/cons_doc_LAW_5142/86072fde18c3cb11bd54a4c116530062a3daeb6c/) или чтобы покрыть убытки. Здесь различия такие: задаток остается у продавца, только если сделка сорвалась по вине покупателя, а обеспечительный платеж возвращается или остается, если это прописано в договоре. Поясним на примере. 

> Банк не одобрил покупателю ипотеку. По закону это считается обстоятельствами, которые не зависят от обеих сторон, в таком случае задаток возвращается покупателю. Но если в договоре указан именно обеспечительный платеж и покупатель согласен на эти условия, то деньги остаются у продавца — он может тратить их на текущие расходы по сделке сразу и не ждать, пока сделка сорвется. Если сделка состоится, покупатель получит обеспечительный платеж обратно, но за вычетом расходов. 

Разобраться в отличиях поможет таблица.

<Table
  variant="columnRowHeadings"
  headings={[
  "Характеристики платежа",
  "Аванс",
  "Задаток",
  "Обеспечительный платеж"
]}
  rows={[
  [
    "Условие выдачи",
    "Предоплата будущей покупки ",
    "Деньги в счет будущего платежа по договору ",
    "Деньги в счет будущего платежа по договору"
  ],
  [
    "Назначение ",
    "Оплата ",
    "Доказательство заключения договора",
    "Подтверждает, что стороны намерены заключить договор в будущем "
  ],
  [
    "Цель ",
    "Выступает предоплатой по договору",
    "Обеспечивает исполнение обязательства ",
    "Обеспечивает исполнение обязательства, которое может и не наступить"
  ],
  [
    "Возврат",
    "Возвращается, если сделка не состоялась",
    "Если сделка не состоялась из-за продавца, задаток возвращается в двойном размере. Если из-за покупателя — остается у продавца",
    "Возвращается, если сделка не состоялась и договором не предусмотрено иное "
  ],
  [
    "Вид оплаты",
    "Деньги",
    "Деньги",
    "Деньги или ценные бумаги"
  ]
]}
/>

В этом тексте мы будем говорить именно о задатке. 


## Вместе с договором нужно оформить расписку 

Размер задатка устанавливают сами стороны и прописывают в договоре. Этот договор заключают письменно. 

Прежде чем передать задаток, покупателю нужно убедиться, что квартира готова к продаже. Иначе уже после заключения договора может оказаться, что в квартире прописан родственник на длительном лечении или у хозяина огромные долги за коммуналку, — тогда покупатель потратит время впустую. Как правильно проверить квартиру, можно узнать в наших статьях [«Как купить квартиру на вторичке»](https://m2.ru/media/article/buy-flat/) и [«Как продать квартиру»](https://m2.ru/media/article/kak-prodat-kvartiru/). 

Договор задатка составляют в произвольной форме, но в нем обязательно нужно указать: 

> паспортные данные обеих сторон; 

> суть сделки — задаток за квартиру — и точный адрес;

> сумму задатка;

> стоимость квартиры — тогда продавец не сможет поднять цену на квартиру после заключения договора;

> срок, на который вносится задаток. Если одна из сторон не подготовила документы вовремя, этот пункт станет основанием для возврата задатка.

Вот как может выглядеть такой договор:

<Image
  src="https://cdn.m2.ru/assets/file-upload-server/c8759e11f7ef1e8b0b0644b80a399670.jpeg"
  imageSource=""
  hideImageSource={false}
  fullWidth={false}
>

Образец договора задатка при покупке квартиры. Источник: allcontract.ru


</Image>


После получения задатка нужно оформить расписку с указанием суммы и даты — она подтвердит, что покупатель передал деньги. Это может быть приложение к договору или отдельный документ. 


Расписку советуют писать от руки, чтобы избежать споров в будущем. Для нее тоже нет официальной формы, она может выглядеть так: 
<Image
  src="https://cdn.m2.ru/assets/file-upload-server/33f885c4110a9b1fb8d81e8176bf0996.jpeg"
  imageSource=""
  hideImageSource={false}
  fullWidth={false}
>

Образец расписки о задатке на квартиру. Можно воспользоваться им [по ссылке](https://docs.google.com/document/d/1U4O2iUWI17mKUuF1n8NN_HXiKJBTSR-7kB4yDvdiqDU/edit)

</Image>

Задаток обычно вносят за 1,5−2 месяца до заключения договора купли-продажи. Если срок не прописан в договоре, по закону [сделку можно заключить максимум за год](http://www.consultant.ru/document/cons_doc_LAW_5142/97b643126817ac88d7d189c4e90a598045ca555c/) до подписания документов. 

Размер задатка может быть любым. Например, это могут быть либо фиксированные суммы, либо процент от общей стоимости покупки (как правило, не больше 10%). 

## При срыве сделки задаток нужно вернуть

Если покупатель внес задаток, а сделка не состоялась, дальше всё выглядит так: 


> если покупка сорвалась по вине покупателя, задаток остается у продавца;

> если из-за продавца — [он обязан вернуть задаток в двойном размере](https://base.garant.ru/10164072/ad5e54c3d2aef4a4442fd7fb8983e708/#friends);

> если помешали обстоятельства, например умер участник сделки или в квартире случился пожар, [задаток возвращается покупателю без штрафа](https://base.garant.ru/10164072/a71997b16646af670f46362fe5ef3d9d/#block_416).

Если в срыве сделки виноват продавец, а он отказывается возвращать деньги, покупателю придется идти в суд. Иск можно подать на основании [неосновательного обогащения](http://www.consultant.ru/document/cons_doc_LAW_9027/49f09b23a7383f77a52746e03ffe821d13bd9b4e/) и [неправомерного удержания денежных средств](http://www.consultant.ru/document/cons_doc_LAW_5142/93383099dc4f06165d8d4aac4eeb159db4f6da3d/), причем в обоих случаях можно потребовать проценты. При этом покупателю нужно будет доказать суду, что сделка действительно не состоялась по вине продавца: например, он не упомянул, что квартира куплена в браке, и не представил согласие жены на продажу в срок, который указан в договоре. 

Даже если суд обяжет вернуть платеж, у продавца может не оказаться всей суммы. Ему всё равно придется выплачивать ее, но по частям. Если стороны договорились на задаток в полмиллиона, а квартира стоит миллион, покупатель еще долго не сможет купить новое жилье. Именно поэтому покупателям рекомендуют платить символический задаток. 

Но иногда продавцу бывает выгодно отменить сделку, и даже требование вернуть задаток его не остановит.


> Предположим, продавец получил задаток 50 000 рублей и при отмене сделки обязан вернуть эту сумму в двойном объеме, то есть 100 000. Если другой покупатель предложит заплатить за квартиру на 200 000 рублей больше, продавцу выгоднее вернуть задаток первому покупателю и заключить новую сделку. Покупатель тоже может пожертвовать задатком, если найдет квартиру дешевле.

Подытожим. Если обе стороны намерены довести сделку до конца, то лучше оформить задаток — для этого нужны только договор и расписка. Покупателю не стоит вносить половину всей стоимости квартиры, а продавцу нужно помнить, что эта сумма в первую очередь гарантийная и не настаивать на большом платеже. Наконец, даже если задаток внесен и участники готовы к сделке, она может сорваться. В таком случае задаток компенсирует потраченные усилия. 
 ## Список использованных источников
ГК РФ Статья 380. Понятие задатка. Форма соглашения о задатке. // СПС КонсультантПлюс.

ГК РФ Статья 381.1. Обеспечительный платеж. // СПС КонсультантПлюс.

Примерная форма предварительного договора купли-продажи жилого помещения. // Информационно-правовой портал Гарант.ру.

ГК РФ Статья 429. Предварительный договор. // СПС КонсультантПлюс.

ГК РФ. Статья 381. Последствия прекращения и неисполнения обязательства, обеспеченного задатком. // Информационно-правовой портал Гарант.ру.

ГК РФ. Статья 416. Прекращение обязательства невозможностью исполнения. // Информационно-правовой портал Гарант.ру.  

ГК РФ Статья 1102. Обязанность возвратить неосновательное обогащение. // СПС КонсультантПлюс.

ГК РФ Статья 395. Ответственность за неисполнение денежного обязательства.  // СПС КонсультантПлюс.


Как внести и оформить задаток за квартиру


Государство контролирует сделки, но делает это не для того, чтобы следить за рынком недвижимости, — так оно борется с отмыванием доходов и неуплатой налогов. Государству неважно, что кто-то купил хрущевку в Рязани или пентхаус на Кутузовском. Важно только то, что покупатель передал продавцу деньги, и задача контролёров — проверить, что эти деньги получены честным путем, а после сделки все заплатили налоги.

И кому можно не бояться проверки

Как контролируют сделки с недвижимостью

Если люди решили продать или купить квартиру, им понадобится письменный договор — без него Росреестр не зарегистрирует переход права собственности.

Договор достаточно написать от руки на одном листе, указать в нем три обязательных условия, подписать и принести на регистрацию. Росреестр примет любой договор, который отвечает формальным требованиям. Право собственности на квартиру перейдеёт к покупателю, продавец получит деньги. Может быть и иначе: сделку оспорят, а в случае споров суд будет опираться на договор, в котором не окажется условий, чтобы сохранить квартиру или деньги.



<Notification>

Чтобы подстраховаться, держите готовый [шаблон договора купли-продажи квартиры](https://docs.google.com/document/d/1Tn0RLQEjK3vfFxxVnw-V7St9WUJfUHTse1zlr3KxMUU/edit). 

</Notification>

Дальше в статье разберём основные условия этого договора.

С путеводителем по условиям


Готовый шаблон договора купли-продажи квартиры


Стоимость квартиры в объявлении обманчива. Мало заплатить за само жилье: чтобы его оформить, понадобится пройти еще несколько этапов и каждый из них оплатить. Вместе с экспертом по недвижимости Инной Киселевой разбираемся, какие расходы берет на себя покупатель и сколько в итоге стоит сделка.

Считаем расходы на услуги нотариуса, страховку и банковские переводы


Сколько нужно заплатить, чтобы оформить сделку на квартиру


Иногда люди думают: подписали договор, передали деньги — и квартира их. На самом деле пока переход права собственности не зарегистрирован в Росреестре, квартира принадлежит продавцу. Вот почему важно, чтобы продавец получил деньги только после регистрации сделки. Но продавцу это тоже неудобно: квартиры уже нет, а денег еще нет. 

Без расписок и налички 

**Наличные и перевод со счета** на счет считаются небезопасными способами оплаты. Наличные могут оказаться фальшивыми, а при переводе денег непонятно, когда это делать: если до регистрации недвижимости, то покупатель отдает деньги без квартиры, а если после — продавец отдает квартиру, не получив денег. Формально можно составить расписку, но на деле придется судиться, чтобы привлечь сторону к ответственности.

**Банковская ячейка **— еще один способ расчетов через банк, но уже наличными деньгами. По сути, ячейка — это банковский сейф, который можно арендовать на срок от одного дня до года. В ячейку кладут деньги, которые продавец забирает после перехода права собственности. 

При сделках с недвижимостью заключают трехсторонний договор на ячейку: его подписывают продавец, покупатель и банк. На практике это выглядит так: покупатель кладет деньги в ячейку в присутствии продавца, отдает ему ключ от ячейки, и они уходят. Дальше продавец сможет забрать их, когда покажет в банке договор купли-продажи с отметкой Росреестра и выписку из ЕГРН — точные документы указывают в договоре на ячейку.

Стоимость ячейки зависит от банка, города, ее размеров и срока аренды: например, в Москве ячейка высотой в десять сантиметров может стоить 2500 рублей за время от одного дня до двух месяцев. Ячейка побольше — 4300 рублей. 

Этот способ расчёта нельзя назвать полностью безопасным. Если в случае с аккредитивом банк удостоверяет сумму и подлинность денег, то здесь это ответственность покупателя и продавца. Банк не проверяет, сколько именно денег положили в ячейку и не фальшивые ли они, а еще не отвечает за сами деньги, а только ограничивает доступ к ним. Если в итоге продавец вскроет ячейку, а она будет пустой или там будет меньше денег, ему придется обращаться в суд. 

Перестраховаться от этого можно, если заказать услугу проверки денег. Сотрудники банка пересчитают купюры и проверят их на подлинность с помощью счетной машинки. Но это дополнительные расходы. 

*Есть и более безопасные способы передать деньги за квартиру: аккредитив, депозит у нотариуса или сервис безопасных расчетов. *Разберемся в них. 
## Аккредитив

Банковский аккредитив — это способ безналичного расчета, при котором деньги за квартиру хранятся в банке, а тот переводит их продавцу уже после регистрации сделки. 

Это безопасный способ по нескольким причинам:

* это безналичный расчет — деньги хранятся не в сейфе банка, а на счете, доступ к которому есть только у банка;
* открыть аккредитив можно без присутствия продавца;
* банк переведет деньги на счет продавца, только если переход права собственности будет зарегистрирован.

Получается, банк выступает третьей стороной: получает деньги, хранит у себя и отдает, только когда убедится, что сделка зарегистрирована. 

Разберем по шагам, как передают и получают деньги с помощью аккредитива: 

* покупатель открывает в банке аккредитивный счет на имя продавца;

* покупатель переводит на этот счет всю сумму за квартиру;

* Росреестр регистрирует переход права собственности;

* продавец показывает банку зарегистрированный в Росреестре договор купли-продажи, или выписку из ЕГРН, или любой другой документ, который указали в договоре в условиях доступа к аккредитиву;
* продавец получает деньги на свой счет. 

<Image
  src="https://cdn.m2.ru/assets/file-upload-server/2953f9191f6a6fb457e501204926aaff.jpeg"
  imageSource=""
  hideImageSource={false}
  fullWidth={false}
>

Схема расчетов через аккредитив [от банка ВТБ](https://www.vtb.ru/personal/drugie-uslugi/akkreditivy/)

</Image>

Перед тем как открывать счет, нужно обсудить, кто оплачивает комиссию банка, какие именно документы подтвердят, что сделка состоялась, на какой счет переводить деньги. Например, в ВТБ, чтобы открыть аккредитив, нужно заплатить 1500 рублей. 

Аккредитивы используют при частных сделках с недвижимостью, а еще, например, в расчетах при поставке товаров — во внешней и внутренней торговле. Аккредитив как банковский инструмент [регулируется](http://www.consultant.ru/document/cons_doc_LAW_394047/) положением Центробанка. 

У него есть и минусы: аккредитив не застрахован по системе обязательного страхования вкладов. Это значит, что если банк обанкротится, люди потеряют деньги. Чтобы снизить риск, лучше обращаться в крупные известные банки. 

## Депозит у нотариуса 

Во всех безопасных способах расчетов участвует третья сторона — чаще банк, но ей может быть и нотариус. 

По закону нотариус [может принимать деньги](https://www.consultant.ru/document/cons_doc_LAW_1581/5843538606596cdd97b917d44f26d50caf9db6e3/) и выступать гарантом их сохранности. На практике это выглядит так: покупатель перечисляет деньги за квартиру на депозитный счет нотариуса, а после регистрации сделки в Росреестре продавец их забирает. 

Здесь важно, что нотариус проверяет, что со сделкой всё в порядке, и только после этого перечисляет деньги продавцу. За услугу нотариус берет пошлину — 0,5 процента от суммы, но не меньше 1000 рублей. Если заказывать у нотариуса не только депозит, но и удостоверение сделки, то депозит будет стоить дешевле — 1500 рублей. 

Вся эта процедура оформляется трехсторонним договором, а если что-то пойдет не так со стороны нотариуса, тот отвечает личным имуществом, а также страховкой гражданской ответственности. Если сумма большая, нотариальная палата компенсирует ее из своего фонда. 


## Сервис безопасных расчетов 

Сервис безопасных расчетов — это новый способ передать деньги при сделках с недвижимостью. 
В целом он похож на аккредитив, но открыть счет и внести деньги можно без визита в офис банка. Получается, сервис безопасных расчетов — это альтернатива аккредитиву, но с меньшими заботами для покупателя и продавца. 

[Метр квадратный и ВТБ расширили сервис безопасных расчетов](https://m2.ru/services/deal/?from=m2media_sohranit-dengi-pri-pokupke-kvartiry) — теперь это не только оплата за квартиру, но вся сделка полностью. Вот как это работает: 

Метр квадратный составляет договор купли-продажи →

стороны подписывают его в офисе ВТБ электронной подписью, которую банк выпускает для сделки → 

покупатель переводит деньги на специальный счет в банке → 

Метр квадратный регистрирует переход права собственности в Росреестре → 

продавец получает деньги на свой счет, покупатель — правоустанавливающие документы. 

Деньги хранятся на безопасном счете ВТБ, отдельно за него платить не нужно. Продавец получит их после того, как банк убедится, что покупатель стал собственником квартиры. Услуга стоит 9990 рублей — это вместе с расходами на пошлину Росреестру и банковский счет, дополнительно платить ни за что не надо.

 ## Список использованных источников
Положение Банка России от 29.06.2021 N 762-П (ред. от 25.03.2022) «О правилах осуществления перевода денежных средств» (Зарегистрировано в Минюсте России 25.08.2021 N 64765). // СПС КонсультантПлюс.

«Основы законодательства Российской Федерации о нотариате» (утв. ВС РФ 11.02.1993 N 4462-1) (ред. от 10.07.2023). Статья 87. Принятие в депозит денежных средств и ценных бумаг // СПС КонсультантПлюс.

Как безопасно получить или передать деньги за квартиру

 Жители России [платят налог на доход физических лиц](https://www.mos.ru/otvet-dengi/kak-uplatit-podohodnyy-nalog/) — это те самые 13%, которые отчисляют государству с каждой зарплаты. Этот налог платят с любого дохода, например от продажи машины или квартиры. Сумма выходит немаленькой: с квартиры за пять миллионов рублей, которая досталась от бабушки, придется заплатить шестьсот пятьдесят тысяч. Но есть способы сэкономить. 


 Законные способы не платить налог с продажи квартиры или заплатить меньше



## Продавать после того, как пройдут три года или пять лет

[У недвижимости есть минимальный предельный срок владения](https://www.nalog.gov.ru/rn77/fl/pay_taxes/flat/realty_sell/) — период, после которого не нужно платить налог с продажи и подавать налоговую декларацию. И неважно, откуда эта недвижимость: ее подарили, купили или наследовали. 
Срок в три года действует на квартиры, которые:


* получили в наследство или дар от члена семьи или близкого родственника, например от бабушки или брата;
* приватизировали — оформили государственную или муниципальную [квартиру в собственность](http://www.consultant.ru/document/cons_doc_LAW_35155/f868c1b260e14dea408a683e94682b46fa9f0a9c/);
* получили по договору ренты — [заботились о пожилом человеке](http://www.consultant.ru/document/cons_doc_LAW_9027/79f3dac2fd190b2532b72e4e368f59c725e70d5f/) до его смерти, и взамен он переоформил квартиру;
* считаются единственной жилой недвижимостью — на момент продажи у продавца нет другой жилой собственности или доли в ней, а также квартиры, которую купили в браке. Не учитывается недвижимость, которую купили в течение девяноста дней до продажи — это значит, что если только вот купили квартиру, продаваемая всё равно остается единственным жильем;
* купили раньше января 2016 года — после минимальный срок [увеличили до пяти лет](https://www.nalog.gov.ru/rn31/ifns/ifns31_03/6071752/).

Если квартира попадает хотя бы под одно из этих условий, через три года ее можно продать без налога.
Если ничего такого нет, тогда срок владения — пять лет. Это значит, что если продать квартиру, допустим, через четыре года, придется заплатить государству подоходный налог — 13%. 

Это общее правило, на самом деле налог со всей стоимости квартиры никто не платит. Есть несколько способов продать квартиру раньше срока, но заплатить меньше: снизить доходы на расходы, получить налоговый вычет или продать по той же цене, по которой купили, или дешевле. 

## Вычесть из денег с продажи квартиры затраты на ее покупку

Формально деньги, которые получают от продажи квартиры, — это доход. Но если квартиру когда-то купили и потратили на нее свои деньги, то доходом может быть только разница в стоимости.

Если есть документы, которые подтверждают расходы на покупку квартиры, [можно заплатить налог только на разницу в стоимости](https://www.nalog.gov.ru/rn77/fl/pay_taxes/flat/realty_sell/). Рассмотрим пример.

Сергей приобрел квартиру за шесть миллионов, а продал за семь. 
7 млн − 6 млн = 1 млн. Это налоговая база, с которой считают налог. 
1 млн × 13% = 130 000. Столько Сергей заплатит с продажи квартиры. 

Вот так уменьшать доходы на расходы можно в любой момент, даже если купили квартиру полгода назад и уже продаете. А если продаете несколько квартир, так можно сделать с каждой — ограничений нет. 

## Продать по цене, за которую купили, или дешевле

Если получилось так, что квартиру продали дешевле, чем купили, или по той же цене, платить подоходный налог не надо. Но есть нюанс: это правило не действует, если продать квартиру за сумму меньше, чем 70% ее кадастровой стоимости. 

Кадастровую стоимость можно посмотреть:

* [в выписке из ЕГРН](https://rosreestr.gov.ru/eservices/request_info_from_egrn/) из Росреестра;
* [в личном кабинете](https://lkfl2.nalog.ru/lkfl/login) на сайте налоговой;
* [через сервис](https://lk.rosreestr.ru/eservices/real-estate-objects-online) на сайте Росреестра.

Если квартира при продаже стоила меньше, чем 70% кадастровой стоимости, для налоговой это подозрительно: никто не будет продавать имущество так дешево, а значит, это сделали специально, чтобы не платить налоги. 

[В этом случае налоговая](https://www.nalog.gov.ru/rn77/fl/pay_taxes/flat/realty_sell/) возьмет кадастровую стоимость квартиры, умножит ее на коэффициент 0,7, и на разницу с ценой продажи посчитает подоходный налог. Например, кадастровая стоимость два миллиона, с учетом коэффициента — 1,4 млн, а продали за 1,2 млн. С этих двухсот тысяч нужно заплатить подоходный налог. 

Получается, налог можно не платить, если ничего не заработали на квартире, но и не продали ее слишком дешево. 

## Воспользоваться налоговым вычетом

Если продаете квартиру, которую не покупали, подтвердить расходы не получится. Так бывает с квартирами, которые получили в наследство, в подарок или оплатили маткапиталом. В этих случаях расходов на покупку нет, а доход есть — и с него нужно платить налог. 

Если у вас такая квартира, [можно воспользоваться имущественным вычетом](https://www.nalog.gov.ru/rn77/fl/pay_taxes/flat/realty_sell/). Для жилой недвижимости это миллион рублей. На эту сумму можно уменьшить полученный доход, а значит, и размер налога. 

Теперь на примере.

Ольга получила квартиру в наследство и сразу ее продала за шесть миллионов. 

6 млн − 1 млн = 5 млн. Это налоговая база, с которой считают налог.

5 млн × 13% = 650 000. Столько Ольга заплатит с продажи квартиры.

Если продавать несколько квартир, вычет считают на всю сумму, а не на каждую квартиру по отдельности.

Олег продал две квартиры по два миллиона. 

(2 млн + 2 млн) − 1 млн = 3 млн. С этой суммы он заплатит подоходный налог.

Еще можно продавать квартиру не целиком, а по долям, тогда вычет распределяется между всеми собственниками равными частями или по договоренности. 

Чтобы получить вычет, не нужны подтверждающие документы: им могут воспользоваться все, кто работает официально и платит подоходный налог. А с 2021 года, если продавать квартиру дешевле миллиона рублей, [декларацию подавать не надо](http://publication.pravo.gov.ru/Document/View/0001202107020013), потому что налога нет: вычет в миллион рублей покрывает весь доход. 


<Notification>


## Как воспользоваться вычетом

**Шаг 1.** Заполнить налоговую декларацию. Ее форма может меняться, поэтому [берите с сайта налоговой. 
](https://www.nalog.gov.ru/rn77/taxation/taxes/ndfl/form_ndfl/)

**Шаг 2.** Подготовить копии документов, которые подтверждают, что квартиру продали. Чаще всего это договор купли-продажи.

**Шаг 3. **Если получаете вычет в миллион рублей, этот шаг пропускаете. Если вычет в размере расходов на покупку квартиры, нужно подготовить копии документов, которые это подтвердят, например выписки из банка, чеки или договор купли-продажи. 

**Шаг 4.** Отнести в налоговую копии документов и декларацию. На всякий случай взять с собой оригиналы, чтобы сотрудник налоговой мог всё перепроверить. Если продали квартиру в 2021 году, сделать это до 30 апреля 2022 года.


</Notification>


## Как выгоднее

Самое выгодное при продаже квартиры — дождаться, когда закончится срок владения. Неважно, откуда у вас квартира, после трех или пяти лет платить налог не нужно. 

Если же квартиру надо продать раньше, выгоднее всего уменьшить доходы на расходы. Сравните:

Анна купила квартиру за два миллиона, а продала за три миллиона.

Уменьшаем доходы на расходы: (3 млн − 2 млн) × 13% = 130 000. 

Считаем вычет в миллион рублей: (3 млн − 1 млн) × 13% = 260 000. 

Если продаете квартиру, которую получили по наследству или в подарок, можно, опять же, дождаться, когда пройдет срок владения, или воспользоваться вычетом в миллион рублей. Если квартира в ипотеке или ее продает пенсионер, условия такие же, как для всех. 


## Список использованных источников

ОБЯЗАННОСТЬ ДЕКЛАРИРОВАНИЯ ДОХОДОВ ОТ ПРОДАЖИ ИМУЩЕСТВА // ФНС.

Федеральный закон от 21.12.2001 N 178-ФЗ (ред. от 24.07.2023) «О приватизации государственного и муниципального имущества» // СПС КонсультантПлюс.

«Гражданский кодекс Российской Федерации (часть вторая)» от 26.01.1996 N 14-ФЗ (ред. от 24.07.2023) // СПС КонсультантПлюс.

Федеральный закон от 02.07.2021 № 305-ФЗ «О внесении изменений в части первую и вторую Налогового кодекса Российской Федерации и отдельные законодательные акты Российской Федерации» // Официальное опубликование правовых актов.








Сделка