В некоторых случаях сделку могут признать недействительной, а покупатель может лишиться и жилья, и денег.
К счастью, в России есть законы, которые защищают приобретателей недвижимости. 

Рассказываем, как они работают и в каких ситуациях можно получить компенсацию от государства. 

 Разбираемся в актуальных правовых актах

## Когда сделка признаётся недействительной

Недействительными считаются сделки, которые заключены с нарушением требований закона. Согласно [пункту 1 статьи 166 Гражданского кодекса (ГК) РФ](https://www.consultant.ru/document/cons_doc_LAW_5142/44c14b6900a9357b7280c62327f3bfdf1743a52c/) они разделяются на два вида: ничтожные и оспоримые. 



<TwoColumns.Container>

<TwoColumns.Side linkUrl="https://m2.ru/media/article/chto-takoe-nedejstvitelnaya-sdelka-i-chem-eto-grozit/">

[Что такое недействительная сделка и чем это грозит ](https://m2.ru/media/article/chto-takoe-nedejstvitelnaya-sdelka-i-chem-eto-grozit/)

</TwoColumns.Side>

<TwoColumns.Body>

Ничтожная — сделка, которая считается недействительной даже без признания её таковой судом. То есть она была проведена изначально на незаконных основаниях и не могла иметь юридической силы. Оспоримая — сделка, которую может признать недействительной только суд. Подробнее об их различиях читайте в нашей статье «[Что такое недействительная сделка и чем это грозит](https://m2.ru/media/article/chto-takoe-nedejstvitelnaya-sdelka-i-chem-eto-grozit/)». 

</TwoColumns.Body>

</TwoColumns.Container>


Однако важно запомнить одно: по [статье 167 ГК РФ](https://www.consultant.ru/document/cons_doc_LAW_5142/c18778732f1e820875bb79a8f634f706940f0142/) в случае признания сделки недействительной всё должно стать «как было». То есть продавец возвращает деньги, а покупатель — квартиру. 

## Как закон страхует добросовестных покупателей в сделках

С 1 января 2020 года начал действовать [Федеральный закон №299-ФЗ](https://www.consultant.ru/document/cons_doc_LAW_330668/3d0cac60971a511280cbba229d9b6329c07731f7/) — он предусматривает возможность получения компенсации от государства для добросовестного приобретателя недвижимости. То есть для человека, который докажет суду, что при покупке квартиры не знал и не мог знать о неправомерности сделки. Сумма будет определена исходя из размера ущерба.

** ❗️ Важный нюанс. ** Чтобы покупателя признали добросовестным, ему нужно доказать, что он сделал всё возможное для соблюдения чистоты сделки. Например, заказал выписку из ЕГРН, проверил информацию о продавце на сайте судебных приставов и запросил справку из психоневрологического диспансера. 



<TwoColumns.Container>

<TwoColumns.Side linkUrl="https://m2.ru/media/article/dobrosovestnost-v-sdelkakh/">

[Что такое добросовестность в сделках и почему это важно](https://m2.ru/media/article/dobrosovestnost-v-sdelkakh/)

</TwoColumns.Side>

<TwoColumns.Body>

Однако бывают и другие (более сложные) ситуации — например, если человек запросил документы, но изучил их недостаточно внимательно. В таком случае покупателя не призна́ют добросовестным. Чтобы узнать больше подробностей о законе №299-ФЗ, а также рассмотреть примеры из судебной практики, советуем прочитать статью «[Что такое добросовестность в сделках и почему это важно](https://m2.ru/media/article/dobrosovestnost-v-sdelkakh/)». 

</TwoColumns.Body>

</TwoColumns.Container>


## Как закон выручает покупателя при банкротстве продавца

24 июля 2022 года депутаты Государственной думы приняли [Федеральный закон №372-ФЗ](https://www.consultant.ru/document/cons_doc_LAW_452738/). Он защищает покупателей недвижимости, если сделка будет признана недействительной из-за банкротства продавца.

** Как было раньше? ** Допустим, вы купили квартиру в ноябре 2022 года. А в апреле 2023 года продавец подал на банкротство. По [закону №127-ФЗ](https://www.consultant.ru/document/cons_doc_LAW_39331/05ccb2acde4b3196880ca82e2d7f4c1dfd5ea0b5/) сделки, совершённые должником за год до подачи заявления о банкротстве, могут быть признаны недействительными. В этом случае жильё придётся вернуть — оно уйдёт на торги, а на вырученную сумму банкрот будет погашать долги перед кредиторами. 

Покупатель квартиры тоже окажется в списке тех, кому должны вернуться деньги. Но на деле перед ним будут и более приоритетные кредиторы. Например, долги по алиментам взыскивают в первую очередь — а значит, сумма от продажи квартиры на торгах может пойти сначала на этот вид долга.

** Что изменилось с новыми правилами? ** Если вы купили квартиру у будущего банкрота, вам вернут деньги в первую очередь, минуя остальных кредиторов. Важное условие: это жильё должно быть для покупателя и его семьи единственным.

> Схема возврата денег очень простая. Арбитражный управляющий, который ведёт дело должника о банкротстве, открывает для него отдельный счёт в банке. А когда недвижимость продают с торгов, вся сумма поступает туда. Затем вы передаёте арбитражному управляющему реквизиты своего обычного банковского счёта, и тот переводит деньги по договору купли-продажи в течение 14 дней. При этом можно продолжать пользоваться квартирой ещё месяц после возврата средств.

Если не передадите данные счёта, управляющий внесёт деньги на депозит нотариуса по месту нахождения должника. А затем сообщит вам об этом заказным письмом с уведомлением в течение пяти дней с даты внесения денег на депозит. 

** Если вы не хотите получать деньги с должника, можете заново купить недвижимость. ** Причём как до начала торгов, так и во время и после них. В любой из ситуаций расчёты проходят через взаимозачёт. 

> Допустим, вы купили квартиру у будущего банкрота за 5 млн рублей. Суд или арбитражный управляющий с помощью оценщика установили, что рыночная цена объекта — 5,5 млн рублей. Ваши 5 млн пойдут в счёт повторной покупки квартиры. Остаток — 500 000 рублей — нужно доплатить. И наоборот: если недвижимость стоила 4,5 млн рублей, остаток вернётся.

## Как ещё можно защититься от недействительных сделок

Оспаривание сделок с недвижимостью всегда происходит в суде, а это существенные траты времени и денег. В среднем дело рассматривается от года и сопряжено с большими расходами на адвоката и госпошлины. К тому же победа ещё не гарантирует возврат стоимости жилья — продавец уже мог потратить всё вырученное за недвижимость. 

В таком случае деньги взыскивают судебные приставы, но у продавца не всегда есть какой-то доход или другое имущество, которое он может продать в счёт оплаты долга. Риск невозврата денег очень высокий — при этом квартиры у покупателя тоже уже нет



<Notification>

Чтобы избежать таких проблем, при покупке недвижимости следует досконально проверить на все риски, а проще всего это сделать через [сервис «Защита сделки» от М2](https://m2.ru/services/guaranteed-deal/?from=m2media_kakie-zakoni-strakhuyut-pri-nedeistvitelnoi-sdelke). Опытные юристы изучат объект и дадут экспертное заключение с рекомендациями. 

К тому же в случае одобрения вы получите особый сертификат — он гарантирует, что, если вы потеряете квартиру, вам вернут её полную стоимость. Причём документ действует от 10 до 30 лет — этот срок сильно превышает трёхлетнюю исковую давность. 

</Notification>


## Запомнить
1. Недействительными считаются сделки, которые заключены с нарушением требований закона. Они могут быть ничтожными, то есть изначально не иметь никакой юридической силы, и оспоримыми — такими их признаёт только суд.
2. В большинстве ситуаций при признании сделки недействительной всё должно стать «как было». То есть продавец получает назад право собственности, а покупатель — деньги за покупку недвижимости.
3. При недействительных сделках покупателей защищают положения ГК РФ о добросовестном приобретателе и закон о банкротстве.
4. Положения о добросовестном приобретателе говорят следующее: если новый собственник сможет доказать, что при покупке квартиры не знал и не мог знать о неправомерности сделки, он сможет сохранить право собственности или получить компенсацию от государства.
5. Закон о банкротстве защищает покупателя в ситуации, когда он теряет квартиру из-за банкротства прежнего собственника. В этом случае он получает деньги за квартиру в первую очередь, минуя остальных кредиторов. А ещё может выкупить её до, во время или после торгов. 

6. Чтобы избежать проблем из-за недействительных сделок, используйте самый надёжный способ защиты от рисков — сервис [«Защита сделки» от М2](https://m2.ru/services/guaranteed-deal/?from=m2media_kakie-zakoni-strakhuyut-pri-nedeistvitelnoi-sdelke).

|** Список использованных источников **|
|---|
|1. «Гражданский кодекс Российской Федерации (часть первая)» от 30.11.1994 №51-ФЗ (ред. от 24.07.2023) (с изм. и доп., вступ. в силу с 01.08.2023) // СПС КонсультантПлюс.|
|2. Федеральный закон от 02.08.2019 №299-ФЗ «О внесении изменений в Федеральный закон „О государственной регистрации недвижимости“» // СПС КонсультантПлюс.|
|3. Федеральный закон от 24.07.2023 №372-ФЗ «О внесении изменения в Федеральный закон „О несостоятельности (банкротстве)“» // СПС КонсультантПлюс.|
|4. Федеральный закон от 26.10.2002 №127-ФЗ (ред. от 04.08.2023) «О несостоятельности (банкротстве)» (с изм. и доп., вступ. в силу с 24.08.2023) // СПС КонсультантПлюс.|

Какие законы страхуют покупателя при недействительной сделке

Всего один иск от госинспекции может разрушить все планы: вчера ты делал ремонт в своём таунхаусе, а сегодня готовишься к судебным разбирательствам. Эксперт Метра квадратного Инна Красовская рассказывает, как получилось быстро спасти дом клиента. 

 Реальная история от юристов М2

Всем привет! На связи Инна, юрист в М2 и эксперт по [защите сделок ](https://m2.ru/services/guaranteed-deal/?from=m2media_otstoyali-taunkhaus)в сфере недвижимости. В этой статье расскажу о том, как новое жильё нашего постоянного клиента хотела снести государственная инспекция. Спорить с государством многие боятся — суды часто встают на его сторону. Но если вы действовали строго по закону и можете это доказать, победить не так уж и сложно. 

Только действовать нужно быстро: если бы мы вовремя не вмешались, то с большой вероятностью дом нашего клиента уже был снесён. Почему так произошло, кому могло не понравиться жильё и как удалось убедить судью — читайте наш кейс. 

## С какой проблемой к нам обратился клиент

Человек купил таунхаус и земельный участок у паевого инвестиционного фонда в Московской области. Здание построили и официально зарегистрировали в Росреестре ещё в 2014 году, но продавать начали только в 2022. А обошёлся этот дом примерно в 10 млн рублей. 

Перед покупкой мы провели для клиента аудит и выдали сертификат о защите сделки — казалось, что история максимально прозрачная и в кейсе нет ничего необычного. Но совершенно неожиданно, пока собственник подавал документы в Росреестр для регистрации права собственности, на жильё наложили арест.  


## Какое было основание для ареста жилья

Инициатором ареста выступила Государственная инспекция по контролю за использованием объектов недвижимости города Москвы. Ведомство обратилось к паевому фонду и заявило, что в 2014 году таунхаусы были построены без разрешения и с нарушениями. Именно поэтому их нужно снести и прекратить любую стройку, если она сейчас ведётся. 



<Notification>

Для всей нашей команды тот факт, что представители ведомства подали иск, стал большим и неприятным сюрпризом. У инспекции просто не было оснований: вся жилплощадь зарегистрирована как обычные дома — никакого подтверждения на строительство там не требовалось. 

</Notification>

Мы смогли поучаствовать в нескольких предварительных заседаниях, и главный аргумент у инспекции был один и тот же: «Мы выехали с проверкой, обнаружили таунхаусы, мы про них ничего не знали — надо срочно всё снести». 

## Какие факторы осложняли дело

Без понимания основных болевых точек невозможно продумать стратегию защиты. Так что мы выделили несколько важных моментов.

> **Есть проблемы с классификацией жилья. **Непонятно, чем оно является с юридической точки зрения: домом или всё-таки таунхаусом. До 2014 года в законе в принципе не было определения, что такое таунхаус, или дом блокированной застройки, — [оно появилось в 2021 году](https://www.consultant.ru/document/cons_doc_LAW_405464/5bdc78bf7e3015a0ea0c0ea5bef708a6c79e2f0a/). А вот на момент строительства была правовая неопределённость.

> **Росреестр зарегистрировал дом ещё в 2014 году. **А инспекция решила начать действовать только спустя восемь лет. Где они были всё это время и чего ждали — непонятно. 



<Notification>

Интереснее всего, что у инспекции действительно есть на это право: по закону срок исковой давности начинается не с момента нарушения, а с момента, когда его заметили. 

</Notification>

> **Существует высокая вероятность, что дело затянется. **Подобные разбирательства могут идти до нескольких лет.


## Как мы выстраивали стратегию защиты

Мы внимательно изучили иск от инспекции и обнаружили в нём сразу три слабых места, на которые и стали давить для вынесения нужного нам решения:

1️⃣ Никакого строительства на данный момент не ведётся, а сам таунхаус полностью достроен. Наш клиент — не застройщик, а простой покупатель, делающий ремонт в своём жилье. Нарушения закона в этом нет. 

2️⃣ Необходимо провести экспертизу, чтобы прояснить все непонятные моменты: что такое таунхаус, чем он отличается от обычного дома, по каким нормам он построен, может ли он быть опасен для жильцов и так далее. 

3️⃣ Инспекция по закону не может выдвигать требование о том, чтобы право собственности на дом признали отсутствующим. Это может сделать только собственник, чьё право было нарушено. А объект не является собственностью города Москвы — его использование не относится к полномочиям инспекции. 

## Как проходили судебные разбирательства

Всё решилось буквально за три заседания. А если по правде, то за одно, потому что на первых двух ничего не происходило. Мы лишь обменивались документами, высказывали свои позиции и предъявляли новые доказательства. 

Сюжет начал закручиваться только на третьем. Причём я была в полной уверенности, что сейчас только назначат экспертизу и всё закончится за пятнадцать минут. Но как только мы зашли в зал заседания, стало понятно, что судья настроена серьёзно и хочет разобраться с делом сегодня. Поэтому мы начали рассматривать ходатайства и спорить по фактам с представителями инспекции. 



<Notification>

**Самый опасный момент: госинспекция хотела передать дело из арбитражного суда в суд общей юрисдикции. **Нашим юристам это было бы очень невыгодно, потому что процессы в них сильно отличаются: 

❌ Арбитражные судьи привыкли к делам такого рода и выносят решения гораздо быстрее.

❌ Приводить аргументы против госорганов в арбитражном суде гораздо проще, чем в суде общей юрисдикции.

</Notification>


Основанием смены был тот факт, что мы представляли физическое лицо, а это несвойственно арбитражным судам — в них могут судиться только юридические лица и государственные органы. Однако передача дела сильно бы затянула процесс — в итоге наш клиент мог зависнуть со своим таунхаусом ещё на несколько лет. 

К счастью, судья встала на нашу сторону: заявила, что по процессуальным нормам нет необходимости передавать дело в арбитражный суд. А наше ходатайство о назначении экспертизы она отклонила, посчитав, что у неё достаточно информации для рассмотрения дела.  


## Какого результата мы добились

Поскольку мы заранее подготовили необходимые документы и аргументы, нам удалось быстро убедить судью по всем пунктам.

✅ Нарушений при строительстве таунхаусов не было.

✅ На данный момент клиент не ведёт строительство.

✅ Инспекция в принципе не имела права предъявлять подобные требования и иски. 



<Notification>

В итоге суд отказал инспекции в иске в полном объёме — что и написано в [судебном акте ](https://kad.arbitr.ru/Card/d26763ea-64a4-405f-bc72-6113bd81470f)по этому делу. 

</Notification>




<TwoColumns.Container>

<TwoColumns.Side linkUrl="https://m2.ru/media/article/sudebnii-keis-kak-mi-zashchitili-prava-klienta/">

[Как мы защитили права клиента на квартиру стоимостью 25 млн рублей](https://m2.ru/media/article/sudebnii-keis-kak-mi-zashchitili-prava-klienta/)

</TwoColumns.Side>

<TwoColumns.Body>

Мы отстояли жильё и выиграли суд с государством буквально за пару заседаний — это не так сложно, как многим кажется. А если хотите ещё больше судебной драмы, у нас есть более [остросюжетный текст](https://m2.ru/media/article/sudebnii-keis-kak-mi-zashchitili-prava-klienta/) про то, как испуганный клиент позвонила нам поздно вечером и мы спасли её недвижимость от мошенников. Советуем почитать!

</TwoColumns.Body>

</TwoColumns.Container>


Ну а если соберётесь покупать вторичку, рекомендую воспользоваться нашим [сервисом «Защита сделки»](https://m2.ru/services/guaranteed-deal/?from=m2media_otstoyali-taunkhaus) — в него входит юридическая проверка недвижимости, рекомендации экспертов  и гарантия защиты права собственности от 10 до 30 лет. И даже если вы окажетесь в сложной ситуации, как наш клиент из этой статьи, мы отстоим ваши интересы в суде — или вернём полную стоимость квартиры по договору.

Сделка